岡山マンション市況物語｜第17話 「修繕積立金が安いマンション」は本当にお得なのか？ 〜将来の資産価値を左右する管理の話〜
2026.11.09
「修繕積立金が安いマンション」は本当にお得なのか？ 〜将来の資産価値を左右する管理の話〜
岡山市北区の分譲マンションに住むAさん。
築18年になる自宅マンションの売却を考え始め、不動産会社へ査定を依頼しました。
Aさんのマンションは、岡山市中心部へのアクセスも良く、日当たりや間取りにも満足していました。
「立地も悪くないし、室内もきれいに使っている。きっと良い価格で売れるだろう」
そう考えていたAさんでしたが、不動産会社の担当者から意外な質問を受けました。
「Aさん、このマンションの修繕積立金は、今後値上げされる予定がありますか？」
Aさんは少し驚きました。
「修繕積立金ですか？ 今は月額8,000円くらいです。ほかのマンションより安いので、むしろ良いことだと思っていました」
すると担当者は、こう答えました。
「毎月の負担が少ないことは魅力ですが、修繕積立金は安ければ良いというものでもないんです」
Aさんは不思議に思いました。
「どういうことですか？」
※登場人物や金額は説明のための架空の事例です。
■ マンションの資産価値は、室内だけでは決まらない
マンションの購入を検討する方が、最初に気にするのは何でしょうか。
立地、価格、間取り、築年数、階数、日当たり。
もちろん、どれも重要な条件です。
しかし、マンションには戸建住宅とは異なる大きな特徴があります。
それは、建物全体を所有者全員で維持・管理していくということです。
エントランスやエレベーター、廊下、外壁、屋上、給排水設備などは、個人の判断だけで修繕できるものではありません。
管理組合が中心となり、建物全体の維持管理を進めていく必要があります。
そして、その修繕費用を準備するために、区分所有者が毎月積み立てているのが「修繕積立金」です。
つまり、修繕積立金は単なる毎月の支出ではありません。
マンションの将来の価値を守るためのお金でもあるのです。
■ 修繕積立金が安いマンションには、理由がある
担当者はAさんに説明を続けました。
「例えば、同じ築18年のマンションが2棟あったとします」
どちらも70㎡の3LDKで、立地や建物の規模も似ているマンションです。
| マンションA | マンションB | |
|---|---|---|
| 築年数 | 18年 | 18年 |
| 専有面積 | 70㎡ | 70㎡ |
| 修繕積立金（月額） | 8,000円 | 16,000円 |
| 年間負担額 | 96,000円 | 192,000円 |
| 長期修繕計画 | 見直しが不十分 | 定期的に見直し |
| 修繕積立金の状況 | 将来不足する可能性 | 計画上はおおむね確保 |
「毎月の支払いだけを比較すると、マンションAの方がお得に見えますよね」
「そうですね。年間で約10万円も違いますから」
「ただし、マンションAは今後の大規模修繕に必要な資金が不足する可能性があります」
Aさんは尋ねました。
「資金が足りなくなったら、どうなるんですか？」
「管理組合で話し合い、修繕積立金を大幅に値上げしたり、一時金を徴収したりする可能性があります。場合によっては、修繕工事の実施時期や内容を見直さなければならないこともあります」
つまり、現在の修繕積立金が安くても、将来にわたって負担が少ないとは限らないのです。
反対に、修繕積立金が高いマンションでも、計画的に資金が確保され、適切な修繕が行われていれば、建物の維持管理という面では安心材料になります。
ただし、修繕積立金が高ければ必ず管理状態が良いというわけでもありません。
大切なのは、必要な修繕に対して、適切な資金が準備されているかどうかです。
■ 築20年を超えると、管理の差が見えてくる
岡山市内にも、築20年、築30年を超える分譲マンションが数多くあります。
マンションは築年数が経過すると、さまざまな設備の修繕や更新が必要になります。
例えば、外壁の補修、屋上防水、エレベーター設備、給排水管、機械式駐車場などです。
こうした工事には、多額の費用がかかる場合があります。
新築時には外観や設備が似ていたマンションでも、20年、30年と時間が経過すると、管理状態によって建物の印象に違いが生まれることがあります。
定期的な修繕が行われているマンションでは、共用部分がきれいに保たれ、設備の不具合にも対応しやすくなります。
一方、修繕が先送りされているマンションでは、外壁の傷みや設備の老朽化が目立つようになることがあります。
もちろん、築年数だけでマンションの良し悪しが決まるわけではありません。
築30年でも適切に管理されているマンションはありますし、比較的新しいマンションでも将来の修繕資金に課題を抱えている場合があります。
築年数だけでは分からない価値が、マンションの管理状態にはあるのです。
■ 購入希望者は管理状況まで確認している
Aさんは担当者に尋ねました。
「でも、マンションを買う人は、そこまで細かく確認するのでしょうか？」
担当者は答えました。
「購入希望者によって違いはありますが、管理状況を重視される方もいらっしゃいます」
例えば、3,000万円のマンションを購入するとします。
住宅ローンの返済額だけでなく、毎月の管理費や修繕積立金、駐車場代なども必要です。
仮に次のような条件だった場合、どうでしょうか。
- 住宅ローン返済額：月額85,000円
- 管理費：月額10,000円
- 修繕積立金：月額15,000円
- 駐車場代：月額8,000円
毎月の合計負担は、118,000円になります。
さらに、将来修繕積立金が15,000円から25,000円に値上がりすると、毎月の負担は128,000円になります。
購入希望者にとって、毎月の支出がどの程度になるのかは重要な判断材料です。
また、購入後に大規模な一時金の負担が発生する可能性がある場合には、購入を慎重に検討する方もいるでしょう。
そのため、マンションの売却では、室内の状態だけでなく、管理費や修繕積立金、今後の修繕計画についても説明できることが大切になります。
■ 管理組合の運営状況も資産価値に関係する
担当者は、さらに説明を続けました。
「もう一つ大切なのが、管理組合の運営状況です」
分譲マンションでは、所有者全員で構成する管理組合が、建物の維持管理に関する重要な判断を行います。
例えば、修繕積立金の改定、大規模修繕工事の実施、共用設備の更新、管理規約の変更などです。
こうした事項について、適切な話し合いと意思決定が行われているかどうかも重要です。
特に確認したいのは、次のような項目です。
- 長期修繕計画が作成され、定期的に見直されているか。
- 修繕積立金が計画に対して不足していないか。
- 管理費・修繕積立金の滞納状況はどうなっているか。
- 大規模修繕工事が適切に実施されているか。
- 総会や理事会で必要な議論が行われているか。
これらは、管理会社が発行する重要事項調査報告書や、管理組合の総会議事録、長期修繕計画書などから確認できる場合があります。
ただし、資料がそろっているだけで管理状態が良いと判断できるわけではありません。
内容を確認し、実際の運営状況を把握することが重要です。
■ 岡山市のマンション売却でも、管理状態が評価される時代へ
岡山市の分譲マンション市場では、岡山駅周辺や市街地の利便性の高いマンションに注目が集まりやすい一方、築年数の経過したマンションも売買の対象となっています。
これから中古マンションを購入する方にとっては、購入時の価格だけでなく、長く安心して住み続けられるかどうかも重要です。
例えば、同じような立地、広さ、築年数のマンションがあった場合、共用部分の管理状態や修繕履歴、将来の修繕計画が比較材料になることがあります。
もちろん、マンションの価格は立地や階数、方位、室内状態など、さまざまな条件によって決まります。
管理状態が良いからといって、必ず高く売れるわけではありません。
しかし、管理に関する不安が少ないことは、購入希望者が安心して購入を検討するための材料になります。
反対に、修繕積立金の大幅な不足や修繕工事の先送りなどが確認された場合には、購入判断や価格交渉に影響する可能性があります。
マンションの管理状態は、将来の売却を考えるうえでも無視できない要素なのです。
■ 売却を考えていなくても、今からできること
話を聞き終えたAさんは、こう言いました。
「今まで管理費や修繕積立金は、毎月引き落とされるお金という認識しかありませんでした」
担当者は答えました。
「そう感じている方も多いと思います。ただ、マンションを所有している以上、管理状態はご自身の資産にも関係してきます」
マンションの所有者ができることは、決して難しいことばかりではありません。
管理組合から届く総会資料に目を通すこと。
長期修繕計画や修繕積立金の状況を確認すること。
大規模修繕工事の予定や、今後の負担額について関心を持つこと。
そして、必要に応じて管理組合の話し合いに参加すること。
こうした小さな行動が、マンション全体の維持管理につながります。
マンションは、一人の所有者だけで価値を守れるものではありません。
所有者全員が建物の維持管理に関心を持つことが、長期的な資産価値を支えることにつながります。
■ 今回のポイント
マンションを選ぶとき、管理費や修繕積立金が安いことは魅力の一つです。
しかし、単純に金額が安いという理由だけで、良いマンションと判断することはできません。
大切なのは、建物の維持管理に必要な費用が適切に確保され、計画的な修繕が行われているかどうかです。
そして、これはマンションを購入する方だけでなく、将来売却を考えている所有者にとっても重要なことです。
マンションの資産価値は、立地や専有部分の状態だけで決まるものではありません。
建物全体の管理状態や修繕計画も、購入希望者の判断に影響します。
「修繕積立金が安いマンション」よりも、「将来に向けて適切な管理が行われているマンション」であること。
これからのマンション選びや売却では、そうした視点も大切にしたいものです。
次回、第18話「マンションの駐車場は、売却価格にどれほど影響するのか？」
岡山市では、日常生活に自動車が欠かせないという方も少なくありません。
マンションを購入するとき、駐車場が確保できるかどうかは重要な条件の一つです。
敷地内駐車場の空き状況、機械式駐車場のサイズ制限、駐車場使用権の承継など、意外と知られていないマンション駐車場の問題について考えます。