岡山マンション市況物語 第4話 「二極化が始まった。選ばれるマンションと苦戦するマンション」
2026.07.13
こんにちは。
株式会社ウェーブハウスの青木です。
前回は、
「2027年以降は、マンションごとに価格差が広がる時代になる」
というお話をしました。
今回は、その”二極化”について、現場で実際に感じていることをお伝えします。
私が不動産業界に入った15年以上前。
マンションを探されるお客様の多くは、
「予算に合えば購入したい」
という考え方でした。
もちろん立地は重視されていましたが、今ほど細かな比較をされる方は多くありませんでした。
しかし、ここ数年でお客様の考え方は大きく変わっています。
今、ご案内中によく聞く言葉があります。
「このマンションは将来も売れますか？」
以前は、
「今住みやすいか」
を重視される方が多かったのですが、
最近は、
「将来売ること」まで考えて購入する方が増えています。
マンションを”住まい”としてだけでなく、”資産”として考える方が増えてきたのです。
その結果、
購入希望者が見るポイントも変わりました。
例えば、
・岡山駅までのアクセスはどうか。
・スーパーや病院は徒歩圏内にあるか。
・管理組合はしっかり機能しているか。
・大規模修繕は計画どおり行われているか。
・修繕積立金は適正に積み立てられているか。
こうした点まで確認される方が珍しくなくなりました。
つまり、
「立地が良ければ売れる」
という時代から、
「立地＋管理＋将来性」で選ばれる時代へ変わってきています。
実際、私たちが査定をしていても、
築年数だけでは価格を判断できないケースが増えています。
築25年でも、
管理状態が良く、人気エリアにあるマンションは多くのお問い合わせがあります。
一方で、
築10年ほどでも、
立地や市場ニーズとのズレから販売に時間がかかるケースもあります。
もう一つ、大きな変化があります。
それは、
「売り出し価格」と「成約価格」の差です。
市場が好調だった頃は、
売り出した価格に近い金額で成約することも少なくありませんでした。
しかし現在は、
購入される方も多くの情報を集めています。
周辺相場や過去の成約事例を調べ、
「この価格は妥当なのか」
を冷静に判断しています。
そのため、
相場から大きく外れた価格では、以前ほど反響が集まりにくくなっています。
私は、この市場の変化を前向きに捉えています。
なぜなら、
本当に価値のあるマンションが、正当に評価される時代になってきたからです。
そして売主様にとっても、
市場を正しく理解し、適切なタイミングと価格で売り出すことが、これまで以上に重要になっています。
次回は、
「新築マンションが高すぎる時代。中古マンションが主役になる？」
建築費の高騰が続く中で、中古マンション市場に起きている変化について、現場の視点からお話ししたいと思います。
（第5話へ続く）