【岡山市版】不動産相続マニュアル
基礎知識と手続きの流れとコツ

岡山市で不動産相続をする際の基礎知識や相続手続きの具体的な流れ、相続をうまく進めるためのコツについて解説しています。

初めての不動産相続で
知っておきたい基礎知識

ここでは不動産相続で知っておきたい「相続分を決める方法」「不動産の分割方法」「不動産の相続税評価の方法」について解説します。

1-1. 相続分を決める方法

誰が何をどれくらい相続するかを決める方法は大きく3つあり、遺言書がある場合は「遺言書による相続」、遺言書がない場合は「遺産分割協議による相続」になります。
「法定相続分に則った相続」は実際あまり行われません。

法定相続人は配偶者が最も優遇され、その下に「子またはその代襲相続人（孫）」、「直系尊属（父母）」、「兄弟姉妹またはその代襲相続人（甥・姪）」がこの順番で優遇されています。
法定相続分は、法律によって以下のように割合が定められています。

1-2. 不動産の分割方法

複数人で相続した不動産の分割方法は「現物分割」「代償分割」「換価分割」「共有分割」と大きく４つあります。
財産の内容と、どのように分配したいかで取るべき方法が変わります。

1-3. 不動産の相続税評価の方法

相続した不動産の相続税評価の方法は土地と建物とで異なります。
土地の場合は基本路線価方式で行いますが、例外的に路線価が設定されていない土地に限っては倍率方式を用います。
建物は固定資産税評価額がそのまま相続税評価額になるので簡単です。

不動産相続の手続きにかかる主な税金・費用と相続で使える控除

2-1. 不動産相続手続きにかかる主な税金・費用　一覧

相続手続きにかかる主な税金・費用で、最も負担が重くなりがちなのが相続税です。「相続した不動産の評価額」等、資産の状況により変化します。
また相続税はこの後解説する基礎控除額を超える場合のみに発生します。実際に相続税を支払う人は全体の1割もいません。

2-2. 不動産相続で使える控除　一覧

基礎控除は無条件で使えます。それ以外で最も大きな効果を持つのが小規模宅地の特例です。
その他、控除の条件にご自身が当てはまるかどうかの判断は難しいため、税理士に依頼した方が確実でしょう。

不動産相続の流れと必要な手続き

相続が発生したら、以下の流れに沿って期限までに必要な手続きを行います。
また、手続きは多くの段階を専門家（弁護士・司法書士・税理士）に依頼可能です。

なかでも司法書士は、相続人間で揉め事がないのであれば、不動産相続では強い味方です。幅広い分野をカバーしているうえ、弁護士よりも依頼費用が安価に済むことが多くなっています。

弁護士は、特に「相続で揉めている時」に依頼するべき専門家です。
税理士は、税金面でのサポートが必要な時に依頼するとよいでしょう。

2-1.「できるだけ速やかに行っておくこと」

1. 遺言書の確認・検認

遺言書があれば、相続は原則その内容に沿って行われることになります。
遺言書があるかないかによってその後の手続きが異なって来るので、確認は一番初めに行いましょう。
遺言書には「自筆証書遺言」「公正証書遺言」「秘密証書遺言」の3種類があり、このうち公正証書遺言を除く2つについては、家庭裁判所で検認が必要です。
検認をせずに遺言書を開封すると、5万円以下の過料が課されることがあります。

2. 法定相続人の確認　（弁護士、司法書士等に依頼可能）

遺言書がなかった場合、被相続人が誕生してから死亡するまでの戸籍謄本を取得して親族関係にある人を全て洗い出すことにより、法定相続人を調査します。

こちらは弁護士・司法書士に依頼することが多いですが、税金面でサポートが受けたい場合は税理士にも依頼可能です。

3. 相続財産調査（弁護士、司法書士等に依頼可能）

法定相続人の確認と併せて、被相続人の財産を調査します。
預貯金や不動産、有価証券等のプラスの財産に加え、住宅ローンなどの借金、未払いの税金なども全てを調べ上げます。

なお、相続財産に不動産があるかないかについては、市区町村から届く固定資産税の納税通知書を見ることで確かめられます。
依頼できる専門家については、法定相続人の確認と同じです。

4. 遺産分割協議（もめている場合、弁護士に依頼できる）

遺言書があれば原則その内容に従いますが、ない場合には相続人全員で遺産の分割方法を話し合う、遺産分割協議を行います。

この時、相続人間で揉め事が起きているような場合には、弁護士に間に立ってもらうことが出来ます。相続人の代理となってもらうことも可能です。

3-2.「3ヵ月以内にする手続き」

5. 限定承認、相続放棄の手続き（主に弁護士に依頼可能）

被相続人に借金などの負債が多い場合は、限定承認・相続放棄などの申述をすることになります。

これの申し立ては弁護士のみが代行することが出来ます。
書類作成のみなら司法書士にも可能です。また、どちらの方が税金面で得が大きいかといったことを聞きたい場合には、税理士にアドバイスをもらうことも出来ます。

3-3.「4ヵ月以内にする手続き」

6. 準確定申告（税理士に依頼可能）

被相続人が個人事業主などで確定申告を必要とする所得があった場合、相続人が代わりにこれを行います。
また、限定承認の譲渡所得税があった場合にも必要になります。

こちらは税理士のみに依頼可能です。

3-4.「10ヵ月以内にする手続き」

7. 遺産分割協議書の作成（弁護士、司法書士等に依頼可能）

複数の相続人がいる場合に発生する手続きです。

遺産分割協議で決まった内容に従い、遺産分割協議書を作成します。

弁護士・司法書士に依頼することが多いですが、税理士でも対応してくれることがあります。

8. 相続税申告（税理士に依頼可能）

相続財産の額が基礎控除を上回った場合のみ発生する手続きです。
相続税の申告・納付期限は相続開始を知った翌日から10ヵ月以内です。もし遅れたり、納税額が足りなければ、延滞税や加算税が課されます。

こちらは税理士のみに依頼可能です。

3-5.「1年以内にする手続き」

9. 遺留分侵害額請求（弁護士に依頼可能）

遺留分とは、相続人の財産から遺留分権利者（配偶者・子供・直系尊属）が法律で取得を保証されている最低限の取り分のことを指します。

これはごく限られたケースでのみ必要になる手続きで、自分以外の相続人が、遺言や生前贈与によって自分の遺留分を侵害する額の遺産を得た場合、遺留分権利者が遺留分にあたる金額をその相手に請求することが出来るというものです。

こちらは弁護士のみに依頼可能です。

参考：裁判所　遺留分侵害額の請求調停

3-6.「3年以内にする手続き」

10. 相続登記（司法書士に依頼可能）

相続遺産の中に不動産が含まれていた場合に必要な相続登記（名義変更）は、2024年4月1日を目処に義務化されます。
正当な理由がないにもかかわらず相続登記の申請をしなかった場合には、10万円以下の過料が課せられることがあります。

※正当な理由の例

・相続登記を放置したために相続人が極めて多数に上り、戸籍謄本等の必要な資料の収集や他の相続人の把握に多くの時間を要するケース
・遺言の有効性や遺産の範囲等が争われているケース
・申請義務を負う相続人自身に重病等の事情があるケース　など

また相続登記が終わらないと、物件の売却はできません。
こちらは、司法書士にのみ依頼可能です。

期限は遺産分割協議が成立した日から3年以内です。

参照：法務局　知っていますか？相続登記の申請義務化について

「相続」に関するデータと分析

4-1. 岡山県の相続遺産の内訳

岡山県の相続財産額のうち、不動産が占める割合は32.3％です。これは全都道府県で下から3番目の少なさで、不動産相続が比較的少ない県であると言えます。
因みに、現金・預貯金が49％、有価証券は15％とこちらは全国の平均より高めの割合になっています。

相続不動産をどのように活用するかについては、そのまま誰も居住せず空き家として維持している割合が18.9％で、これは全国で4番目に高い数字です。実に約1/5の人が空き家として放置している計算になります。
全国的に見ても「相続不動産を空き家として放置している」人が多い県であると言えます。

参考：退職前後世代が経験した資産承継に関する実態調査全国47都道府県レポート【岡山県の特徴】/2021年2月MUFG資産形成研究所

4-2. データから見た「相続を受ける人」の分析

「相続を受ける人」の状況

NTTデータ経営研究所の調査によると、都市部居住の 50～60 代のうち、半数近くの人が出身地から 1 時間以上離れて暮らしていることが分かっており、更に、親と別居している人の割合は6割を超えています。
別居の親の資産の把握状況も「把握していない」が6割を上回りました。

【図　別居している親の資産の把握状況】

参照：https://www.nttdata-strategy.com/assets/pdf/newsrelease/220302/survey_results.pdf

なお、親と相続の相談をしたことがあるかについては、全体の7割弱が「したことがない」もしくは「する必要性を感じなかった」と回答しています。

この結果から、親とは離れて暮らしており、資産の状況も相続に関する相談もしていないという人が全体の半分以上を占めていることが分かります。

「相続を受ける人」の悩み

一般的に、相続発生まででは介護の不安や、被相続人が認知症になることの心配など、親の健康状態に関わる悩みが多く、相続発生後では、相続手続きや流れと相続税に関する悩みが多数を占めている模様です。

また、専門家にサポートしてほしいことの調査でも、税金についてのサポートは上位にあがりがちです。財産の額が多い家庭では、相続争いの心配から、弁護士に間に立ってほしいという意見がありました。
また、不動産など分けにくい財産の分配について心配する声も一定数上がっています。

「相続を受ける人」が情報収集をする方法

ブランディングテクノロジーの調査によると、相続の情報収集の手段で最も多く使われているものはインターネットでした。
その次に知人への相談が多く、一定数士業からの紹介もあるようです。

【図　相続の情報収集で最も参考にした情報】

参照：https://www.branding-t.co.jp/case/realestate/11336/

4-3.「相続を受ける人」が選んだ相談先

NTTデータ経営研究所の調査によると、相談先は「税理士」が最多でした。
この結果から、相続に関しては特に税金面が気になっている人が多いと考察できます。

【図　相続に関する外部専門家への相談経験・相談意向】

参照：https://www.nttdata-strategy.com/assets/pdf/newsrelease/220302/survey_results.pdf

ただし、他調査だと「親族ともめるのが心配」という悩みが多く、弁護士が相談先の1位に上がっている例もあります。

不動産相続に関していえば、不動産屋さんが連携している不動産に詳しい士業等の専門家を紹介してくれるので、不動産屋さんに相談するのも適切な選択肢の一つです。

岡山市で相続した不動産を
上手に売却するコツ

5-1. 岡山市の不動産売却相場と概況

岡山市の不動産売却相場は、直近で種類別に大体以下のようになっています。

岡山市の不動産相場の概況

岡山市の地価は東区を除き上昇しています。
北区の岡山駅周辺の中心市街地は再開発が進み地価も高まっている状態ですが、交通の便が悪い地域との二極化が進んでいます。

特に中心市街地は新築マンションの建設が活発で、需要が高まっています。それにつられ中古マンションの市場も活発化しています。
住宅の売却件数は増加していますが、金利の上昇や物価高騰の影響を受け購入希望者がそれに伴った増加をしていない状態です。

5-2. 岡山市で相続した不動産を上手に売却するコツ

• 司法書士など専門家と連携している不動産会社を選ぶ
• 遠方からでも諸々お任せできる不動産会社を選ぶ
• 県内外に広くネットワークを持つ不動産会社を選ぶ

司法書士など専門家と連携している不動産会社を選ぶ

不動産の相続は、専門的な知識が必要になる場合があります。
専門家と連携している不動産会社を選ぶことで効率的に相続した不動産を売却する事が可能です。

専門家に依頼することで手数料はかかってしまいますが、手間を省くことができます。
また、親族間で揉め事が起きたときは、弁護士が心強い味方です。

遠方からでも諸々お任せできる不動産会社を選ぶ

岡山市は東京・大阪圏への人口流出が多いことが特徴*です。
自分は遠方に住んでいるが、地元岡山市の物件を相続して、そのまま売却や活用がしたいという方も多くいます。

相続した物件の売却は、その物件がある場所の不動産会社に依頼することがポイントとなります。
地域の特色が分からないと物件のニーズが分からず、売れるはずの物件が売れなくなる可能性があるからです。
遠方・他県に住んでいても相談可能な不動産会社を選ぶと、手続きはスムーズに終えることができます。

「株式会社ウェーブハウス」は相続に強く、Zoomを使ったオンライン相談にも対応しています。遠方に住んでいる方にもじっくり向き合います。

※参考：岡山市役所 人口ビジョン

県内外に広くネットワークを持つ不動産会社を選ぶ

岡山県は人口が減少している事もあり、県内だけの需要ではうまく売れないかもしれません。
買主候補が多ければ、より良い価格で売れる可能性が上がりますし、売れにくいと言われる築古物件でも、納得の価格を目指すことができるかもしれません。

しっかり買主に向けた広告を打っているか、買主を抱えた他の不動産屋さんや投資家との連携をしっかりとっている会社か、といった点を見極めたいところです。
ホームページ等で実績を掲載している会社であれば、語れるくらいの数をこなしていると言えるので、何かしらの買主ネットワークを抱えているのだと判断できます。

5-3. 岡山市の相続事例集

不動産相続に必要な書類の詳細と
入手場所一覧

不動産の相続手続きには大きく分けて、「登記手続き」と「相続税申告手続き」があります。

6-1. 登記手続き

登記手続きに必要な主要書類と、取得できる場所は以下の通りです。

6-2. 相続税申告手続き

相続税申告に必要な主要書類と、取得できる場所は以下の通りです。

相続税申告手続きは、8割以上の人が税理士に依頼していると言われています。
煩雑で難関な手続きになりますので、自信がないという方は依頼してみても良いかもしれません。報酬の目安は、遺産総額の0.5～1.0%です。

岡山市での不動産相続に必要な書類の入手先住所・連絡先

市役所

【岡山市役所】
〒700-8544岡山市北区大供一丁目1番1号
電話番号：086-803-1000（代表）

HP：https://www.city.okayama.jp/shisei/category/4-10-11-0-0-0-0-0-0-0.html

法務局

【岡山地方法務局】
〒700-8616　岡山市北区南方1丁目3番58号
電話：086-224-5656

HP：https://houmukyoku.moj.go.jp/okayama/

岡山市で相続をする際にサポートしてくれる公的機関・士業

8-1. 無料で相談できる公的機関・準公的機関

おくやみ窓口（各区役所）

岡山市では、遺族の負担を少しでも軽減するため「おくやみ窓口」を各区に設けて市役所での手続きをサポートしています。

【各区役所おくやみ窓口連絡先】
北区役所　　電話　086-803-1839
中区役所　　電話　086-901-1651
東区役所　　電話　086-944-5060
南区役所　　電話　086-902-3508

市民生活局市民生活部区政推進課　電話　086-803-1033
HP：https://www.city.okayama.jp/kurashi/0000029512.html

弁護士相談（岡山市役所）

岡山市には弁護士による法律相談があります。

【無料法律相談（弁護士）】
・お問い合わせ／市長公室 広報広聴課 広聴担当　☎ 086-803-1025
HP：https://www.city.okayama.jp/kurashi/0000000698.html

司法書士総合相談センター（電話相談のみ）

司法書士会館にて毎週月～金曜日17:00~19:00で相談を受け付けています。

【おかやま総合相談センター】
〒700-0023岡山市北区駅前町2-2-12
電話：086-224-2334

HP：https://www.okayama-shiho.com/soudan/

中国税理士会　岡山東支部

岡山県税理士会館にて毎週月曜日に無料相談を受け付けています。※要予約

【税の無料相談会（常設相談会）】
〒700-0807 岡山県岡山市北区南方１丁目２−７
電話：086-233-1553

HP：https://www.chuzei-okayama-east.com/notice.html

岡山県行政書士会

毎月第4水曜日13:00~16:00、岡山市役所にて無料相談会を行っています。

【行政書士会】
〒700-0822岡山県岡山市北区表町三丁目11番50号501ハレミライ千日前　5F
電話：086-222-9111 HP：https://www.okayama-gyosei.or.jp/consult/

8-2. 士業

相続の際の悩みの内容別に、士業で適切な相談先をざっくりまとめたのが以下の一覧です。

• 相続人同士で揉めているなら……弁護士に相談！
• 不動産登記が必要なら……司法書士に相談！
• 相続税の申告や節税について聞きたいなら……税理士に相談！
• 資産に不動産が含まれておらず、相続人間でトラブルもないなら……行政書士に相談！

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