【岡山市版】
不動産（空き家・実家）売却マニュアル
基礎知識と手続きの流れとコツ

岡山市で空き家・実家売却をする際の基礎知識と売却の流れと手続き、売却をうまく進めるためのコツについて解説しています。

初めての不動産（空き家・実家）
売却で知っておきたい3つの基礎知識

初心者が最低限知っておきたい3つの基礎知識「不動産売却の種類」「不動産売却にかかる税金・費用と使える控除・特例」「不動産売却の流れとかかる期間」について解説しています。

1-1. 不動産（空き家・実家）売却の種類

ここでは不動産（空き家・実家）売却の種類について解説いたします。自分に合った売却方法の選択にお役立てください。

1-1-1. 不動産売却の方法は大きく2種類

不動産売却の方法は大きく2種類あります。
高く売りたい場合には「仲介（媒介）※1」、早く売りたい場合には「買取※2」が選ばれるのが一般的です。
※1「仲介（媒介）」とは不動産会社が売却物件の購入者を探し売買を仲介する事です。
※2「買取」とは不動産会社が売却物件を査定し買い取る事です。

1-1-2. 仲介（媒介）契約は3種類

不動産会社と結ぶ仲介（媒介）契約は大きく３種類あります。

• 自分で売却を主導し、複数の不動産会社とやり取りできる方「一般媒介契約」
• 売りにくい物件を売りたい方は「専属専任媒介契約」
• どちらを選ぶべきか分からない方はその中間の「専任媒介契約」

を選ぶのが一般的です。

1-1-3. 空き家・実家売却の3つのパターン

空き家・実家の売却には、主に以下の３つパターンがあります。
家の築年数や立地、売却にかけられる時間的余裕等を鑑みて、最適な方法を選択します。

〈空き家・実家の売却　3パターン〉

・中古物件、もしくは古家付き土地として売る

中古物件と古家の違いは、「建物に経済的な価値があるかどうか」です。
おおむね法定耐用年数を目安として考えることが多く、木造戸建てなら例えば築20年を超えたあたりから、古家としての扱いになる傾向です。

建物を取り壊さずに売れるので、解体費用が掛からず、売却活動がしやすいことがメリットです。

・更地にして売る

空き家・実家の傷みが酷い場合は家を解体し更地にした状態の方が買い手がつきやすい場合があります。

・買い取ってもらう

不動産会社に買い取ってもらえば、仲介では買い手がつくまで時間のかかる空き家でも、すぐに手放すことが可能になります。
買取してくれるかどうかはやはり立地次第で、加えて売却価格は低くなりますが、すぐに換金できるところが魅力です。

1-2. 不動産（空き家・実家）売却にかかる税金・費用と使える控除・特例

1-2-1. 売却にかかる税金・費用

不動産売却にかかる税金・費用はいくつかありますが、利益が出た場合にのみかかる「譲渡所得税・復興所得税・住民税」が最も重い負担になりがちです。

復興特別所得税以外は2種類の税率が設定されており、長期保有した物件の売却は税金が安くなるように設定されています。

「長期の定義」
譲渡した年の1月1日現在の所有期間が5年を超えているもの
（親が所有していた期間も含む）

「短期の定義」
譲渡した年の1月1日現在の所有期間が5年以下
（親が所有していた期間も含む）

1-2-2. 売却時に使える控除・特例

現在お住まいのマイホームを売る場合は、手厚い控除・特例が設定されていて優位です。相続した空き家で使えるものも併せて、使いやすい順に並べて紹介いたします。

1-3. 不動産（実家・空き家）売却の流れとかかる期間

不動産売却は以下のような流れに沿って行われます。
かかる期間はトータルで、短くて約4か月、長くて1年程度です。

〈図　不動産売却の流れ〉

1. 不動産会社に査定を依頼する

売主様のご希望に出来る限り沿いつつ、約1週間で公正な価格を算出致します。

2. 媒介契約を締結

査定価格にご満足いただけましたら、ご契約となります。
必要書類に関しては、本人確認書類を含めご自身でご用意いただくものと、市役所・法務局で取り寄せていただくものがあります。
査定の依頼を頂いてから契約の締結まで、およそ1～2週間ほどかかる傾向です。

3. 売却活動開始

不動産会社が用意する物件状況報告書と付帯設備表に記入し、業者ネットワークに売主様の物件の情報を流して、より好条件の買い手が見つかるようにしてもらいます。

居住しながら売却をする場合には、売主が内覧の対応をします。
その際水回りを重点的にクリーニングしていると好印象です。自分でしても、ハウスクリーニングを利用してもよいでしょう。

4. 買主と売買契約締結

買主から買い付けの申し込みが入ったら、不動産会社と一緒に重要事項説明書と売買契約書について「間違いがないか」「記入が漏れているところはないか」の確認をします。

そのあと、改めて買主と買主側の不動産会社とも立ち会いのもと、もう一度重要事項説明の読み合わせを行い、問題がなければ売買契約書の締結を行います。
売却活動開始から売買契約締結までは、大体3～6ヵ月程度かかります。

なお、この際、手付金として仲介手数料の半金を払う場合もあります。

5. 決済・引き渡し

全て手続きが終わったら、買主に鍵と書類の引き渡しをします。
決済・引き渡しには2週間～1ヵ月程度かかります。

6. 確定申告

確定申告は売却の翌年、2月中旬から3月中旬の間に行います。

書類をそろえたら税務署にて手続きをします。複雑な手続きになるため、税理士に依頼してもよいでしょう。

岡山市で上手に不動産（空き家・実家　等）売却をするコツ

2-1. 岡山市の不動産売却相場と概況

令和３年の岡山市の不動産の売却相場は、種類別に大体以下のようになっています。

岡山市の不動産（空き家・実家　等）売却相場の概況

平成30年度の調査による岡山市の空き家数は約53,000戸となり、住宅総数の14.4%と高い割合を占めています。
その中でも、管理・処分方針が未定と問題のある空き家は約21,000戸と35%を占めています。
その対策として、岡山市には空き家情報バンク制度があり、空き家を有効活用する工夫を行っています。

空き家が多く、問題になっている一方、一戸建ての売却相場は岡山駅の中心市街地を中心に上昇傾向を見せていて、一部地域では明るい兆しも見えています。例えば中区の高島は人気があり投資家の目も向けられているエリアです。

参考：岡山市 空き家の適正管理・再生・活用の取組み

詳しくはこちら

2-2. 岡山市で上手に不動産（空き家・実家　等）を売却するコツ

県内外に広くネットワークを持つ不動産会社を選ぶ

売買成約の実績の多い不動産会社は、ネット媒体をはじめとする様々な販売活動に力を入れているので購入希望者が多く集まる傾向にあり、売却相手が見つかりやすくなっています。

株式会社ウェーブハウスは岡山最大級の訪問者があるホームページをはじめとした様々なネットワークを駆使し、売却をサポートいたします。

詳しくはこちら

地域密着型で、エリアの特色に精通した不動産会社を選ぶ

エリアの特色に精通した不動産会社は、そのエリアの相場やニーズについてよく知っているので、お客様の不動産がどんな相手にとって最も価値があるかを知っているので、最適な売りだし方を提案してくれます。

例えば、同じ市でも岡山市北区でも、再開発が進む岡山駅周辺と、豊かな自然が堪能できるものの交通は便利とは言えない北側のエリアなどでは、買い手のニーズは大分違ってくるでしょう。

どのような形で売りたいのか検討しておく

空き家・実家をそのまま売るのか、解体して売るのかを検討しておくとスムーズに売却が可能です。
特に交通の便が悪いなど立地条件が良くない土地の場合は売り出し方の検討がとても重要になります。

一般的に更地のほうが売りやすいですが、古い家でも活用方法やリノベーション方法の提案とともに売りに出すことで解体をせずに売る事もできます。
例えば北区や中区の人気エリア、バイパスに近いなど交通利便性の良いエリアはどんな形でも売りやすく、築古の一戸建てでもしっかりニーズがあると言えます。
一方であまりニーズの無い所は、はじめから更地にして売るべきでしょう。

2-3. 不動産売却事例集

岡山市の不動産売却事例についてご紹介いたします。

必要書類の詳細と入手場所一覧

不動産売却の流れは6段階に分けられ、それぞれの段階で必要な書類が異なります。
流れに沿って、必要な主要書類と取得できる場所を一覧で表にまとめました。

岡山市での不動産売却＆確定申告時の必要書類入手先住所・連絡先

岡山市で不動産の売却や確定申告を行う際に必要な書類の入手先・連絡先を掲載します。

市役所

【岡山市役所】
〒700-8544　岡山市北区大供一丁目1番1号
電話番号：086-803-1000（代表）

HP：https://www.city.okayama.jp/shisei/category/4-10-11-0-0-0-0-0-0-0.html

法務局

【岡山地方法務局】
〒700-8616　岡山市北区南方1丁目3番58号
電話番号：086-224-5656

HP：https://houmukyoku.moj.go.jp/okayama/

税務署

【岡山西税務署】
〒700-0013　岡山市北区伊福町4丁目5番38
電話番号：086-254-3411

HP：https://www.nta.go.jp/about/organization/hiroshima/location/okayama.htm

【岡山東税務署】
〒700-8655　岡山市北区天神町3番23号
電話番号：086-225-3141

HP：https://www.nta.go.jp/about/organization/hiroshima/location/okayama.htm

岡山市での空き家・実家のおすすめ活用方法５つ

空き家（実家）を相続で所有した場合のおすすめの活用方法を5つご紹介いたします。

詳しくはこちら

岡山市での空き家の処分に関する相談先

岡山市で空き家の処分に困ったときの代表的な相談先を掲載します。

不動産会社

株式会社ウェーブハウスは創業約30年の信頼と実績で空き家の処分についても相談にのります。
岡山市の取引件数はNo.1を誇り、売却だけでなく買取、相続問題の解決もお手伝いしています。地域担当制できめこまかく営業マンが対応します。

株式会社ウェーブハウス
岡山市北区辰巳2-108
電話：086-245-9988
営業時間：10:00～18:00
定休：毎週火・水曜日(3・9月は除く)

HP：https://www.baikyakuoh.com/

公共機関

岡山市役所の岡山市空家等総合相談窓口で、空き家に関する相談を受け付けています。
受付窓口：建築指導課
電話番号：086-803-1410
HP：https://www.city.okayama.jp/kurashi/0000006165.html

【岡山市役所】
〒700-8544　岡山市北区大供一丁目1番1号
電話番号：086-803-1000（代表）

HP：https://www.city.okayama.jp/shisei/category/4-10-11-0-0-0-0-0-0-0.html

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