【岡山市編】
相続した不動産に関する悩みを解決した事例

岡山市における、相続した不動産に関する悩みを解決した事例を３つご紹介します。
※実際の関係者や物件が特定できないように、複数の事実を改変・翻案してまとめた内容になります。

東京都にお住まいのK様が、
「岡山市の一戸建てを相続し、遠方から手間を最小限に売却を完了させた事例」

お客様の相談内容

●売却物件 概要

所在地	岡山市北区撫川	種別	一戸建て 3LDK
面積	100㎡	築年数	40年
成約価格	2,200万円	その他	駐車スペースあり

●相談にいらしたお客様のプロフィール

東京都にお住まいの50代のお客様です。お父様がお亡くなりになり、岡山市の一戸建てを相続しました。
東京で仕事をしているので、岡山市に頻繁に来ずとも売却を完了させたいとお考えです。

解決したいトラブル・課題

K様は実家を相続しましたがもう帰るつもりもなく、売却する事にしました。
東京にお住まいでお仕事もあるため、最低限の往復と手間で実家の売却を完了させたいと思っており、手続き等諸々を任せる事の出来る、面倒見のいい不動産屋さんを探したいと思っています。

相談する不動産屋さんの探し方・選び方

K様はあまり現地に行けないので、地元で面倒見のいい不動産屋さんを探したいと思いました。 岡山市の不動産屋さんをインターネットで探してページをみて、

・オンライン相談を受け付けている
・店員紹介がしっかり書いてある

不動産屋さんの中から、岡山市北区にある不動産屋さんを選んで問い合わせる事にしました。

K様の「トラブル・課題」の解決方法

1. 不動産売却の流れ

不動産屋さんでの不動産売却の流れは以下のようになります。
実際売却が完了するまで、３ヶ月～６ヶ月程度かかるのが通常です。

1. 不動産会社査定を選び、査定を依頼する
2. 売却価格を決める
3. 媒介契約を結ぶ（ここまで約１～2週間）
4. 売却活動をスタートさせる
5. 買主と売買契約手続きを行う（ここまで約3～６ヵ月）
6. 決済・引き渡し（ここまで約４～７ヵ月）
7. 確定申告（翌年に行う）

※不動産売却の流れを詳しく知りたい方はこちら

不動産売却で一番重要なのは不動産屋さんの選定です。
遠方からの依頼でも、物件のある地元の不動産屋さんに依頼するメリットは十分にあります。
・地域の特性を理解している
・地域での購入希望者とのつながりが豊富

などがその理由です。

契約書類は、郵送でのやり取りが可能なため遠方に住んでいても問題はありません。
また、売買契約には原則として売主、買主、不動産業者の立ち合いが必要ですが、

・持ち回り契約する
・親戚または知人に依頼する
・司法書士に依頼する

上記のどれかをする事で売主が立ち会わずに契約を交わすことが可能です。

今回、K様は司法書士に依頼をされたことでスムーズにいきました。

2. 「結果」

K様は郵送での書類のやり取りと、司法書士に依頼することで最低限の来店でスピーディーに遠方からの売却を終えることができました。
売りに出して3ヵ月で買い手を見つけることができたケースとなります。

岡山市にお住まいのS様が、
「岡山市で相続した、築53年で売りづらい空き家を売却した事例」

お客様の相談内容

●売却物件 概要

所在地	岡山市南区箕島	種別	一戸建て 4DK
面積	350㎡	築年数	53年
成約価格	1,000万円	解体費用	150万円

●相談にいらしたお客様のプロフィール

岡山市にお住まいの60代のお客様です。
お母様がお亡くなりになり、空き家となった古い一戸建てを相続しました。ただ持っていても税金や維持費がかかるため、早めの売却をご希望です。

解決したいトラブル・課題

お母さまが一人で住んでらっしゃった実家を相続し、空き家のまま保持していますが、税金や維持費がかかり続けているので、早く売ってしまいたいと思っています。
ただ築53年と古いので売りづらい上に、売ってもたいした金額にもならないので、自分の手間は最小限にして、全てを空き家売却ノウハウのある会社に任せてしまいたいと考えています。

相談する不動産屋さんの探し方・選び方

S様は空き家の売却全てを任せられる不動産屋さんを探し、相談することにしました。
「岡山 不動産 空き家」で検索してみると、いくつかのお店のホームページが出てきたのでそれぞれ見ていく中で

・「空き家でお悩みの方へ」

というフレーズが目に入り、そこに問い合わせをし、お願いすることにしました。

S様の「トラブル・課題」の解決方法

S様は空き家の売却について不動産屋さんに相談をし、売りづらい空き家を売る方法について相談してみました。

1. 空き家の売却パターンについて

空き家売却には3つのパターンがあります。

・中古物件か古家付き土地として売却する
・更地にしてから売却する
・買取してもらう

基本的には更地にすれば随分売り易くなると言われていますが、解体費用を負担する事になるのがネックです。
不動産屋さんに買取してもらう事が一番楽ですが、不動産屋さんも条件の合う（つまり売れる可能性高い）ものしか買い取ってくれないので、「売る力」のある不動産屋さんに相談できるかどうかが鍵になります。

詳しくはこちら

S様の家は築53年と古くかなりの傷みが見られたため、解体して更地にした方が早く売れやすいとご助言した結果、そうする事になりました。

2. 空き家を更地にする際に使える補助金

空き家の解体には、自治体から補助金が出ることがあります。

岡山市には、空家等適正管理支援事業（除却）というものがあり、岡山市内にある「特定空家等」に該当するものが補助対象です。

ただ「特定空家等の状態」であるという条件がかなり厳しいため、残念ながら補助金の対象とはなりませんでした。

解体費用はおおよそ、木造で3～5万円/坪で、建物面積が45/坪でしたので約150万円となりました。

「特定空き家等の状態」の定義等はこちら：岡山市　空家等適正管理支援事業（除却）

3. 「結果」

空家を更地にし、売りに出したことで新築の戸建てを建てる予定の新婚様の目に留まり、2ヵ月で売却が決まりました。
土地によって需要も異なりますので、更地にしてから売るか空き家のままで売るかはきちんと相談してから売りましょう。

岡山市にお住まいのO様が、
「相続した親の不動産を、売却せずに有効活用した事例」

お客様の相談内容

●売却物件 概要

所在地	岡山市北区津高	種別	4LDK
面積	80㎡	築年数	31年
家賃	9万円	その他	駐車場あり

●相談にいらしたお客様のプロフィール

岡山市にお住まいの50代のお客様です。
お母様がお亡くなりになり、北区のマンションを相続しました。
しかしO様は既に持ち家がありそこに住んでいるため、相続したマンションは売却せずに有効活用したいとお考えです。

解決したいトラブル・課題

O様は別の場所にお住まいであるため相続したマンションを利用する予定はないものの、家族の資産として売却はせず、大事に保持しておきたいと思っています。
しかし放置しておいても維持費や税金がかかるので、何らかの有効活用を行って相殺したいと考えています。

相談する不動産屋さんの探し方・選び方

O様はマンションの活用方法について不動産屋さんに相談する事にしました。
地元で実績があり信頼できるお店に相談がしたかったので、岡山市のお店をインターネットで検索し、ホームページを見たときに

・地元で創業30年以上営業している
・不動産の活用方法について書いてある

不動産屋さんが信頼できると思い、相談することにしました。

O様の「トラブル・課題」の解決方法

1. マンションの活用方法について

マンションの活用方法には、例えば以下の方法があります。

・賃貸物件にする
・民泊にする
・セカンドハウスにする
・売却する

O様はこの選択肢の中から賃貸にするか、民泊にするかで悩みました。
それぞれのメリット・デメリットは以下です。

民泊については
詳しくはこちら

このメリット・デメリットを岡山市の状況も考慮して総合的に検討すると、
「岡山市の民泊では年間を通して利益を上げるのが難しいため、継続的に一定の利益をあげていきたいのであれば、賃貸物件にすることが望ましい」

との結論になりました。

O様は不安定で安定した収益が期待できない民泊より、賃貸物件に魅力を感じていました。

2. 「結果」

O様は管理を不動産屋さんに任せて賃貸経営していくことにしました。
資産を手放さず、活用していけることに満足しているようです。

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