【岡山市編】知識ゼロの不動産相続・売却について相談した事例

岡山市における、知識ゼロの不動産相続・売却について相談した事例を３つご紹介します。
※実際の関係者や物件が特定できないように、複数の事実を改変・翻案してまとめた内容になります。

岡山市にお住まいのI様が、「相続した空き家の名義が被相続人ではなかった事例」

お客様の相談内容

●売却物件 概要

所在地	岡山市中区	種別	一戸建て
建物面積	72.1㎡	土地面積	149.22㎡
築年数	43年	成約価格	670万円
間取り	4DK	その他	―

●相談にいらしたお客様のプロフィール

岡山市にお住いの50代のお客様です。
I様はお父様から岡山市にある空き家を相続し、売却しようと考えていましたが、お父様が名義変更を行っておらず祖父様の名義のままでした。

解決したいトラブル・課題

I様は放置されていた空き家を相続しましたが、使用予定もないので売却しようと近くの不動産屋に行きました。
売却の話を進めるなかで家の名義を調べてもらうと、名義がお父様のものではなく祖父様のままだったと判明し、名義変更後でないと売却できないので名義変更後にまた来てくださいと言われ帰ってきました。
初めての相続でよくわからないし、質問もしづらい担当者だったので、もう少し丁寧に教えてくれる不動産会社に名義変更の仕方を教えて欲しいと考えました。

不動産会社の探し方・選び方

相続に関して全く知識が無かったI様は「相続に関してなんでも教えてもらえる不動産会社」を探すことにし、

・不動産相続に特化している
・専門家とのネットワークが充実している

という内容に惹かれたウェーブハウスに決めました。

I様の「トラブル・課題」の解決方法

相続した不動産の名義変更を「相続登記」といいます。
相続登記を行わないと、不動産の所有権が法的に明確にできず、仮に売却活動を行っても、所有権を立証できない不動産には、買い手が見つかることはほとんどありません。
したがって、I様はまず相続登記を行う必要があります

1. 相続登記までの流れ

不動産の相続登記までの大まかな流れは以下の通りです。

1．「登記事項証明書」を取得する
2．相続人を特定する
3．相続人同士で遺産分割協議をする
4．必要書類を揃える
5．登記申請書を作成する

この中から、祖父様からの名義変更で特に重要な「相続人を特定する」「遺産分割協議をする」
の事項を説明します。

2．「相続人を特定する」について

相続人の特定は被相続人（この場合I様の祖父様）の本籍地で死亡後の戸籍謄本を取得する事からスタートし、出生から死亡までに本籍地が変わっていれば各地での戸籍の取得を行います。
これにより、祖父様の子供や兄弟、その子供など相続人の特定をします。本籍地を何度も変えていた場合は手間のかかる作業です。

3．「遺産分割協議をする」について

遺産分割協議は、相続人全員の押印と印鑑証明書が必要です。
1人でも欠けていた場合は、その協議は無効となります。
相続人を漏れなく調査し特定する作業とあわせて大変な労力と時間を要するため、専門家への依頼する事をおすすめします。
専門家ごとに得意分野が異なるため合わせて相談が必要なケースに合わせて選択しましょう。

専門家	主な得意分野	相続に関する悩み
行政書士	書類作成	相続人を調査・特定する作業だけを依頼したい
司法書士	登記と書類作成	不動産の名義変更業務も依頼したい
弁護士	法律と紛争解決	相続人同士の争いが起きている
税理士	税金関連	相続税申告が必要（※1）になる

4．「結果」

I様には相続人の特定と不動産の名義変更も合わせて相談できる司法書士を紹介しました。相続人がI様お一人でしたので、遺産分割協議もする必要が無く、相続した空き家の名義変更を無事に完了しました。
その後、I様と相談の結果、売却方法は仲介ではなく「買取」で行うことになり、手続きを済ませ無事売却を完了しました。

岡山市にお住まいのA様が、「相続放棄を前提に売却の相談をした事例」

お客様の相談内容

●売却物件 概要

所在地	岡山市北区	種別	一戸建て
建物面積	80㎡	土地面積	131㎡
築年数	55年	見積価格	490万円
間取り	―	その他	―

●相談にいらしたお客様のプロフィール

岡山市にお住まいの40代のお客様です。
お母様がお亡くなりになり、築古の空き家であるご実家を相続することになりそうです。

解決したいトラブル・課題

A様は現在ご家族とマンションにお住まいで、ご実家は空き家になっています。
売却をご希望ですがご実家は築55年と古く、傷みが激しいので、売却できないのなら相続放棄の方法を教えて欲しいと考えています。

不動産会社の探し方・選び方

A様は何も知識がないため、インターネットで見たおすすめの不動産屋さんランキングで上位だったウェーブハウスを選びました。

・不動産相続の専門サイトがある

事が決め手でした。

A様の「トラブル・課題」の解決方法

1．「相続放棄」とは

まず、「相続放棄」の基本的な知識についてご説明します。

相続放棄は、被相続人が残した相続財産を一切引き継がないことです。

相続を放棄するには、相続人となった事実を知った時から3か月以内に家庭裁判所で申述をする必要があります。

相続人が被相続人の子の場合に相続放棄の申述をする場合、必要な書類は以下になります。

・相続放棄の申述書
・標準的な申立添付書類
・被相続人の住民票除票または戸籍腑票
・申述人の戸籍謄本
・被相続人の死亡の記載のある戸籍謄本

相続開始後から3か月以内に申述をしなければならないという時間的制約が強いものの、手間としては通常の相続手続きと変わらないくらいです。

使わない、そして売れない土地や家屋を相続しても「固定資産税」の支払い義務だけが発生して相続人の継続的な負担となります。
「相続財産をしっかり把握する」「相続人同士でしっかり話し合う」等、相続放棄を円滑に済ますには慎重に検討すべき点が多くありますが、状況によっては活用する意味のある制度だと言えるでしょう。

2.「結果」

A様に相続放棄のご説明はしましたが、立地的に需要が見込めると判断し買取させていただきたいとお伝えしました。

買取価格は高額を提示できたわけではありませんが、売却したいとご返答いただき、司法書士を紹介し相続手続きが済んだら、売却する流れとなりました。

岡山市にお住まいのT様が、「弟と相続した実家を現金で分けた事例」

お客様の相談内容

●売却物件 概要

所在地	岡山市南区	種別	一戸建て
建物面積	254.7㎡	土地面積	102.2㎡
築年数	48年	成約価格	1,250万円
間取り	4LDK	その他	駐車場あり

●相談にいらしたお客様のプロフィール

岡山市のマンションにご家族でお住まいの50代のＴ様です。
岡山市のご実家に一人暮らししていたお母様が亡くなりご実家を相続する事になりました。

解決したいトラブル・課題

Ｔ様には弟様がいますが、すでに岡山市を出て遠方で生活をしており、Ｔ様も含めご実家に戻り住む予定はあまりせん。
相続方法から家の売却までスムーズに終わらせたいとお考えです。

不動産会社の探し方・選び方

Ｔ様はご実家のある地域が対応エリアで、相続の知識がありそうな不動産会社に的を絞り、ホームページを見ていくなかで何社かピックアップしました。
その結果、

・不動産相続に詳しいスタッフがいる
・相続に詳しい士業などの専門家を紹介してくれる

という点が、相談の目的を果たせそうだと感じウェーブハウスを選びました。

Ｔ様の「トラブル・課題」の解決方法

Ｔ様には、財産を売却して現金化しそれを相続人で分割する「換価分割」という方法があり、今回のケースはこれにあたる旨を説明しました。

1.「換価分割」の手続き

換価分割の流れは下記になります。

1. 遺産分割協議で換価分割に合意して遺産分割協議書を作成する
2. 相続した不動産の名義を変更する
3. 物件を売却して諸費用を除いた売却金を受け取る
4. 相続人間で売却金を分割する

Ｔ様は相続人である弟様とすでに協議が完了しているため、「遺産分割協議書」の作成を行いますが、その際に相続する不動産の名義人を相続人に名義変更する必要があります。

その際下記2種類の方法がありますが、今回はＴ様が手続きを一任されているため、連携している司法書士を紹介し、「単独登記」で手続きを進めたうえで「遺産分割協議書の作成」を行う事になりました。

	名義人	メリット	デメリット
単独登記	代表者1名	不動産を売却する際の手続きが簡単	代表者の負担が増える
共同登記	相続人全員	登記が実態に即しているので税金関係などの問題が起こりにくい	不動産売却時に全員の署名押印が必要なため手間がかかる

2. 「結果」

換価分割をするという流れでお話と手続きが進みました。

数年前にリフォームを行っていて比較的綺麗な状態だったため、ご実家の売却もスムーズに進み、約4カ月で売却成立となりました。

売却後T様は売却にかかった不用品処分などの諸費用と支払った譲渡税の分を差し引いてお手元に残った現金を弟様と均等に分け、円満に相続・売却が完了しました。

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