【岡山市版】相続不動産における悩みを解決した事例

岡山市における、「相続不動産における悩みを解決する」までを事例形式で３つご紹介します。
※実際の関係者や物件が特定できないように、複数の事実を改変・翻案してまとめた内容になります。

広島市にお住まいのZ様が、「岡山市に長年放置していた空き家を買取してもらった事例」

お客様の相談内容

●売却物件 概要

所在地	岡山市北区	種別	一戸建て
建物面積	102.82㎡	土地面積	168.59㎡
築年数	62年	成約価格	110万円
間取り	4K	その他	―

●相談にいらしたお客様のプロフィール

Z様は広島市にお住まいの60代です。
相続した岡山市の実家を長年放置していましたが、崩壊の危険性のある空き家を行政が強制的に解体するという記事を新聞で読み、所有している空き家を処分することにしました。
もしできるのであれば売却を望まれています。

解決したいトラブル・課題

新聞の記事によると解体には高額な費用がかかるとのことだったので、高額な支払いがなく、空き家を手放せる方法を探しています。

不動産会社の探し方・選び方

Z様は広島市に長年住まわれていて岡山市には詳しくありません。
そこで岡山市に特化した不動産会社をインターネットで探しました。
ホームページを検索していると

・岡山市の不動産相場を知り尽くしている
・相続の問題や空き家問題も相談できる

というウェーブハウスが目に留まり、相談に行きました。

Z様の「トラブル・課題」の解決方法

まずは、Z様が見られた新聞の記事に書かれていた行政による空き家の解体処分である「行政代執行」について詳しく説明しました。

1.「行政代執行」とは

「行政代執行」とは、空き家の状態が悪化しているにもかかわらず、所有者が適切な処置を行わない場合に、行政が強制的に解体・撤去する行為です。

基本的にはそのまま放置することが適切ではないと行政に判断された特定空き家が対象となります。

参照： e-Gov法令検索｜空家等対策の推進に関する特別措置法

2.「行政代執行」がされてしまった場合のリスク

行政代執行が行われると空き家の所有者には、以下の2つのリスクがあります。

・高額な解体費用を請求される
・解体費用が払えない場合は、差し押さえされる

行政代執行は、周囲の安全を重視するため、解体費用よりもスピードや安全な作業が求められます。
そのため、通常の建物の解体費用よりも高くなる場合が多いです。

実際に平成28年に山形県川西町で行政代執行された事例では、木造3階建ての建物で約400万円もの解体費用が請求されています。

参照： 国土交通省｜地方公共団体の空き家対策の取組事例

3.「行政代執行」が行われる流れ

行政代執行は、突然行われるものではなく、段階を踏んで実行されます。
行政代執行される流れは、以下の通りです。

1. 特定空き家に指定
2. 助言・指導
3. 勧告
4. 命令
5. 戒告
6. 代執行令書にて通知
7. 行政代執行
8. 費用納付命令
9. 強制徴収

2024年4月30日に総務省から公表された2023年10月時点の住宅・土地統計調査によると、全国の空き家の数は5年間で50万戸増え、約900万戸と過去最多となっています。

全国の住宅総数に占める空き家の割合も過去最高の13.8%となっており、空き家問題がより一層深刻化しています。

参照： 総務省｜令和5年住宅・土地統計調査

Z様の場合、行政から助言を受けている段階だったようで、早めに措置をすることが必要であることが分かりました。
実際に査定させていただくと、立地がJR福渡駅に近く需要が見込めると判断し

・更地にして売却
・弊社による買取

をざっくりとした売却金額の目安と共に提案させていただきました。

Z様は高く売れることよりも費用が掛からないことを重視されていたため、今回は弊社で買取を行うことになりました。

4.「結果」

行政からの助言に対して、危機感を持たれていなかったZ様は「強制的に解体されて高額な費用を請求されるよりも前に手放すことができて安心した」とおっしゃっていました。

岡山市にお住まいのW様が、「既存不適格物件であった実家を相続したが、リフォームをして賃貸物件にした事例」

お客様の相談内容

●売却物件 概要

所在地	岡山市北区	種別	一戸建て
建物面積	125.32㎡	土地面積	120.56㎡
築年数	56年	成約価格	―
間取り	4LDK	その他	―

●相談にいらしたお客様のプロフィール

W様は、岡山市にお住まいの40代のお客様で、岡山市内のマンションにご自身の家族と暮らされています。
この度、お母様が亡くなられて、ご実家の一戸建てを相続されることになりました。
ご自身の将来を考えて不労所得が得られればと外観をリフォームして戸建て賃貸として活用を考えていました。
しかし、リフォーム会社に相談したところ建蔽率オーバーしている既存不適格物件だと判明したため、このままではリフォームができないことが分かりました。

解決したいトラブル・課題

思い出のある場所で、岡山駅に徒歩圏内の好立地のため、W様は手放すことは考えていません。

不動産会社の探し方・選び方

相談する不動産会社を探すために、W様はインターネットで検索したところ、
・資産運用の相談にのってくれる（サポートしてきた実績もある）
・岡山市を知り尽くしているスタッフがいる

ウェーブハウスに相談してみました。

Ｗ様の「トラブル・課題」の解決方法

Ｗ様のご実家は、都市計画法における建蔽率がオーバーしている既存不適格物件でした。
ただW様自身あまり「既存不適格物件」という言葉に馴染みがなく、どのような判断基準なのか、どういう活用方法であれば可能なのか見当がつかないご様子です。

そこでまずはご状況を理解いただくために「既存不適格物件」についてご説明して、その上でどうすればよいのかをご提案させていただきました。

1.「既存不適格物件」とは

既存不適格物件とは、建築時点では適法だったものの、その後の法令改正などで、建築基準法や都市計画法に違反状態にある建物のことです。

現状のまま住み続けたり、軽微なリフォームをしたりといったことは可能です。
しかし、カーポートや物置などを後から設置する場合は、増築とみなされ行政庁もしくは民間の指定確認検査機関へ建築確認や検査が必要となる場合があります。

また、今までは一般的な戸建て住宅は確認申請が不要なことがほとんどでしたが2025年4月より建築確認のルールが見直される予定です。
その結果これまで必要なかった木造2階建ての住宅における大規模リフォームでも、建築確認が必要となります。

大規模リフォームとは、壁、柱、床、はり、屋根または階段の中で、一種類以上その半分以上を修繕する工事のことです。

参照：国土交通省｜「4号特例が変わります」

2. 確認申請を行う際の注意点

基本的に一般的な戸建てであれば、確認申請が不要なことがほとんどですがW様の場合、構造部の半分以上を建て替える大幅なリフォームを行うつもりだったので、確認申請が必要でした。

ただ既存不適格物件をリフォームするために、確認申請が必要になった場合手数料や、検査に日数がかかります。
そのため、スケジュールや予算的に確認申請をしてリフォームを行うという選択が自分に合っているのかを見極めることが必要です。

3.「結果」

W様は、
・思い入れのあるご実家を解体したくない
・予算やスケジュールに余裕がある
・賃貸をする上でできるだけ綺麗なリフォームをしたい

とご希望でしたので、確認申請を行った上でご実家のリフォームを行うことになりました。

W様は、リフォームを行うために民間の指定確認検査機関の確認審査を受け、その後弊社から紹介させていただいた工務店で、ご実家のリフォームを終えて無事に一戸建て賃貸物件として活用をスタートさせました。

大阪府にお住まいのY様が、「税金滞納で差し押さえられていた岡山市の相続不動産を売却した事例」

お客様の相談内容

●売却物件 概要

所在地	岡山市中区	種別	マンション
専有建物面積	75.21㎡	築年数	26年
成約価格	2,100万円	間取り	―
その他	RC構造	階数	4階

●相談にいらしたお客様のプロフィール

Y様は、大阪府にお住まいの50代のお客様です。
お母様が亡くなられて、岡山市のご実家を相続することになりました。

しかし、お母様は税金を滞納しており、Y様が相続予定のマンションは差し押さえられていることが発覚しました。
Y様は売却しようと考えていましたが、差し押さえられているマンションをどうしたら売却できるのか方法が分かりません。

解決したいトラブル・課題

お母様は数年前から体調を崩して、入退院を繰り返されていました。1年ほど前から体調が悪化し、入院状態が続いていたそうです。

ここ数年はY様も仕事が忙しく、お盆や正月に帰省をされておらず、お見舞いで病院には数回行きましたが、税金滞納の話はお母様から聞いていませんでした。

お母様が滞納している税金は200万円で、Y様は相続にも不動産にも詳しくないため、税金を滞納しているマンションを相続できるのか、売却ができるかわかりません。

不動産会社の探し方・選び方

Y様は、マンションがある岡山市の不動産会社の中で相続に強い会社を探しました。
インターネットでホームページを見ていると

・不動産相続の専門サイトがあり、岡山市で相続時におすすめの不動産会社第1位と書かれていた
・相続に強い税理士と司法書士と提携している

ウェーブハウスがあったため、相談に行きました。

Y様の「トラブル・課題」の解決方法

Y様が債務調査を依頼されたところY様のお母様は税金を滞納していたものの、他の借入等はなかったとのことでした。

1.滞納している税金も相続財産に含まれる

相続する場合は、預金や不動産などのプラスの財産だけでなく、借金や滞納している税金などの負債も引き継ぐ必要があります。

Y様の場合、お母様の納税義務者としての地位も承継することになるため、滞納していた税金を支払う義務が生じることになります。

2.差し押さえの効力

税金において電話や書面などで何回催促しても納税しない場合は、自宅などの不動産を差し押さえられます。

差し押さえられている不動産であっても、相続する場合は名義変更が可能です。
ただ、勝手に売却することはできません。

Y様の場合は、相続登記をして名義変更しても、滞納している税金を支払わない限り、マンションは競売にかけられることになります。

まず、Y様には競売されるまでに滞納金を支払うことができれば自由に売却が可能であることをご説明しました。
またその上で相続予定のマンションは、駅から近い好立地であったため、比較的良い金額で売却できそうなので、税金の未納金を支払っても十分お金が残る可能性が高いことをお伝えすると、ご実家のマンションを相続することに決められました。

3.「結果」

Y様は弊社が紹介した司法書士のサポートを受けながら税金の未納金の支払いと相続手続きを終えて、売却活動をスタートさせ、約半年後に買い手が見つかりました。

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