【岡山市編】未登記不動産の悩みを解消した事例
岡山市における、「未登記不動産の悩みを解消」するまでを弊社が担当した事例を基に、関係者や物件が特定できないように、複数の事実を改変・翻案してまとめた「想定事例」として３つご紹介します。
岡山市にお住まいのM様が、「相続した未登記の不動産を無事に売却できた事例」
お客様の相談内容
●売却物件 概要
| 所在地 | 岡山市南区 | 種別 | 土地 |
|---|---|---|---|
| 面積 | 170.22m² | 成約価格 | 1,180万円 |
| 間取り | ― | その他 | ― |
●相談にいらしたお客様のプロフィール
お客様は岡山市にお住まいの50代のM様です。
旦那様が亡くなり、旦那様が所有されていた市内の土地を相続することになりましたが、M様はその土地を利用する予定がなく、売却を検討しています。
相続手続きを進めていくなかで、土地が未登記であることが判明しました。
そのため、売却ができない状況となり、M様は売却の方法や未登記の不動産について、地元の不動産会社に相談することにしました。
解決したいトラブル・課題
課題
相続した土地が未登記だったがどうすれば売却できるのか分からない。
不動産会社の探し方・選び方
M様は複雑な事情を抱える不動産でも取り扱ってくれそうな岡山市内の不動産会社に相談することに決め、ネットで検索しました。その結果、
・相続トラブルの解決事例が掲載されており、不動産相続において知見がありそう
・相続時におすすめ不動産屋ランキングで第1位を獲得した実績があった
サイト内に上記2点の記載があり、信頼できると感じたウェーブハウスに相談することに決めました。
M様の「トラブル・課題」の解決方法
M様からは「未登記の土地を売却するにはどうしたらいいですか？」と質問がございましたのでお答えしました。
1．未登記の不動産
未登記の不動産とは、法務局に所有権の登記がされていない不動産のことです。
土地に限らず、登記されていない不動産は売却することができませんので、まずは登記手続きを行うことが必須です。
現在、不動産の登記は義務化されていますが、かつては登記を義務としない時代もありました。
そのため、相続を繰り返しているうちに登記がされず、現代に残っているケースが見られます。
未登記の状態では、売却ができない他、以下のリスクがあります。
・相続手続きが進められない（名義が曖昧であるため）
・担保にできない（ローンが組めない）
・第三者が所有権を主張する可能性がある（権利関係が不明確なため）
・登記義務違反で罰則の対象になる可能性がある（最大10万円の過料）
未登記であることが分かった時点で早めに手続きを行うことが重要です。
2.「結果」
M様のケースは、きちんと登記手続きを進めれば問題ありません。
弊社と提携する司法書士が登記手続きのサポートを行った結果、無事に登記を完了させることができました。
その後、正式に売却活動をスタートさせ、約3ヶ月後に購入希望者が現れ、1,180万円で売却が成立。
当初は「登記の問題で売れないのでは」と不安を抱えていたM様でしたが、スムーズな売却を実現することができました。
岡山市にお住まいのA様が、「未登記の不動産を相続したが、スムーズに手続きを済ませ売却できた事例」
お客様の相談内容
●売却物件 概要
| 所在地 | 岡山市北区 | 種別 | 一戸建て |
|---|---|---|---|
| 建物面積 | 105.44m² | 土地面積 | 240.37m² |
| 築年数 | 44年 | 成約価格 | 700万円 |
| 間取り | 4LDK | その他 | ― |
●相談にいらしたお客様のプロフィール
お客様は堺市にお住まいの50代のA様です。
お父様が亡くなり、市内のご実家を相続することになりましたがA様はご実家を利用する予定がないため、売却を検討しています。
しかし、売却の手続きを進めていくなかで建物が未登記であることが判明しました。
このままでは売却ができないため、不動産の査定依頼と未登記の不動産における手続きについて、地元の不動産会社に相談することにしました。
解決したいトラブル・課題
相続した実家の建物が未登記だったので登記手続きを済ませて売却したい。
不動産会社の探し方・選び方
A様は岡山市内の不動産会社をネットで検索し、下記の2点を重視して相談先を決めることにしました。
・不動産における相続手続きのサポートが可能
・相続不動産の売却に強い
最終的に、重視した点に加え、無料査定も行っており気軽に相談しやすそうと感じたウェーブハウスに相談することにしました。
A様の「トラブル・課題」の解決方法
A様が相続したご実家の建物が未登記だったとのことで、未登記物件の手続きについて知りたいとおっしゃいました。
そのため、弊社では下記の説明を行いました。
1. 未登記物件の手続きの進め方
未登記物件の手続きは以下の通りです。
① 相続人の確定をする（戸籍謄本・除籍謄本を取得し、法定相続人を確定させる）
② 表題登記を行う（不動産がどこにどのような形で存在しているかを示す登記）
③ 固定資産評価証明書を取得する（役所で取得）
④ 遺産分割協議を行う（相続人が複数いる場合は財産の分割方法について相続人全員で話し合う）
⑤ 遺産分割協議書を作成する（遺産分割協議の結果をまとめた書類）
⑥ 所有権保存登記を申請する（不動産の所有者を明確にする登記）
相続人を調べた結果、相続人はA様のみでしたので遺産分割協議や遺産分割協議書は必要ありません。
2.「結果」
A様は弊社と提携する司法書士のサポートのもと、無事に未登記だった建物の登記手続きを完了させることができました。
その後、売却活動に移り、約4ヶ月後に買い手が見つかり、A様は複雑な登記手続きから売却までをワンストップで行えたため、非常に満足されています。
最後にA様から「ウェーブハウスに相談して良かった」とおっしゃっていただき、弊社としても満足のいく結果となりました。
岡山市にお住まいのY様が、「自身の不動産の登記状況を調べて相続対策した事例」
お客様の相談内容
●売却物件 概要
| 所在地 | 岡山市中区 | 種別 | 一戸建て |
|---|---|---|---|
| 建物面積 | 90.75m² | 土地面積 | 187.50m² |
| 築年数 | 52年 | 成約価格 | 850万円 |
| 間取り | 4LDK | その他 | ― |
●相談にいらしたお客様のプロフィール
お客様は岡山市にお住まいの70代のY様です。
Y様には2人のお子様がいらっしゃいますが、お子様たちはすでに独立されており、家を離れているため現在はY様と奥様の2人で暮らしています。
しかし、ご自宅は2人で暮らすには広く、Y様ご夫妻は近年、管理や掃除などに負担を感じています。
加えて、Y様のお子様たちも遠方に住まれていることからY様ご夫妻の死後、ご自宅を相続する気もなさそうでした。
そのため、相続対策も兼ねてY様ご夫妻は現在のご自宅を売却し、2人暮らし用のコンパクトな住まいに住み替えを行うことを決意しました。
解決したいトラブル・課題
自宅を売却して現金化したいが、不動産が登記した記憶がなく不安。
Y様は不動産の売却に際して、「登記してあるか」が気になっていました。
以前、ニュース番組で「相続」に関する特集が放送され、その中のインタビューで「未登記の土地を相続したせいで手続きにかなり手間取った」と話していた人を思い出したからです。
自分が所有する不動産も引き継いだ時に、登記した記憶がなく不安を感じています。
そのため、売却の相談をする際に、登記状況も確認したいと考え、不動産会社に相談することにしました。
不動産会社の探し方・選び方
Y様は通いやすさを重視し、岡山市内の不動産会社に相談することにしました。
いくつかの不動産会社に問合せた結果、
・最も丁寧に対応してくれた
・不動産における終活や相続について知見があった
ウェーブハウスに相談することにしました。
Y様の「トラブル・課題」の解決方法
不動産を売却、相続、または活用する際に重要なのは、「登記がされているかどうかの確認」です。
特に、Y様のように長年所有されている土地や家屋の場合、相続を繰り返すうちに登記が未処理のまま放置されていることがあります。
1.不動産が登記されているか確認する方法
不動産が登記されているか確認する方法は以下の通りです。
・固定資産税納税通知書を確認する
毎年4月頃に自治体から送付される「固定資産税納税通知書」の「家屋番号」欄に記載がない場合、未登記の可能性があります。
・法務局で登記簿謄本（登記事項証明書）を取得する
物件所在地を管轄する法務局で登記簿謄本を取得することで未登記か確認することができます。
土地や建物が正しく登記されていれば、所有者名や地番などが記載されています。
・司法書士などの専門家に調査を依頼する
登記簿の取得が難しい場合は、専門家に依頼することも1つの手段です。
住所や地番さえ分かれば、所有者名義や登記の有無を確認できます。
弊社は司法書士との連携があるため登記調査のサポートも可能です。 弊社のように、士業といったさまざまな専門家と提携している不動産会社に相談するとよいでしょう。
2.「結果」
Y様は弊社と提携する司法書士のサポートのもと登記調査を行った結果、幸いにも登記済みであることが確認され、無事に売却活動に移行することができました。
その後、Y様のご自宅は半年後に850万円で売却されました。
現金化することで相続時の分割や手続きの手間も省け、お子様たちへの負担も軽減できる形となりました。
