【岡山市編】相続した不動産をスムーズかつ期待以上の金額で売却できた事例

岡山市において、「相続した不動産をスムーズかつ期待以上の金額で売却」できるまでを弊社が担当した事例を基に、関係者や物件が特定できないように、複数の事実を改変・翻案してまとめた「想定事例」として3つご紹介します。

岡山市にお住まいのH様が、
「心理的瑕疵物件をスムーズに売却した事例」

お客様の相談内容

●売却物件 概要

所在地	岡山市北区	種別	一戸建て
建物面積	124.05m²	土地面積	254.85m²
築年数	49年	成約価格	500万円
間取り	5LDK	その他	心理的瑕疵物件

●相談にいらしたお客様のプロフィール

お客様は岡山市にお住まいの60代H様です。
お父様がご自宅で亡くなり、ご実家を相続しました。
H様はご実家に移り住む予定はなく、売却することを検討していますが、売り出す際にはお父様が「家の中で亡くなった」という事実を告知しなければなりません。
そのため、H様は買い手が見つからないのではと心配していましたが、不動産会社に査定を依頼してみることにしました。

解決したいトラブル・課題

不動産会社の探し方・選び方

H様は市内にある複数の不動産会社に問い合わせ、その中で、

・幅広い不動産を取り扱っている
・具体的な販売戦略を説明してくれた

上記2点に魅力を感じたウェーブハウスに決めました。

H様の「トラブル・課題」の解決方法

H様の相続したご実家のように、孤独死など、人の死に関する事故が起きている物件を心理的瑕疵物件といいます。
※一般的に孤独死であっても、すぐに発見され老衰や病死と判断された場合は心理的瑕疵に当たらないケースもあります。ただし、発見が遅れて特殊清掃が必要になった場合などは、心理的瑕疵物件とされる可能性があります。

1.心理的瑕疵物件を売却する際のポイント

心理的瑕疵物件は、通常の物件よりも売却に時間がかかったり価格が下がる傾向があります。売却方法を工夫するのがポイントです。

① 一般市場で売却（仲介）
仲介とは、不動産会社が買主を探して売却する方法です。

② 不動産会社での買取
買取とは、不動産会社が直接買い取る方法です。

③ リフォーム・リノベして売却
内装を一新することで心理的抵抗を減らせる効果が見込めます。ただし費用対効果をよく検討する必要があります。

「結果」

弊社は近隣相場よりやや低めに価格を設定し、心理的瑕疵を踏まえても魅力的に感じてもらえる水準で販売開始しました。

販売開始から約4ヶ月で買主が見つかり、無事成約。
H様は「事故物件だから売れないかもと思っていたが、こちらの販売戦略のおかげで無事に売ることができました」とおっしゃっていました。

買主様も「状態がきれいでリフォームしやすい」と満足しており、トラブルなく取引が完了しました。

岡山市にお住まいのF様が
「境界確定測量を行ったことにより想定より高く売却できた事例」

お客様の相談内容

●売却物件 概要

所在地	岡山市中区	種別	一戸建て
建物面積	98.72m²	土地面積	188.45m²
築年数	40年	成約価格	950万円
間取り	4LDK	その他	―

●相談にいらしたお客様のプロフィール

お客様は岡山市にお住まいの50代のF様です。
お父様が亡くなり、市内にあるご実家を相続しましたが、F様はすでに別の場所に持ち家があるため住む予定はなく、売却を検討していました。

しかし、お父様は亡くなるまでの2年間は介護施設で暮らしており、その間、ご実家は放置され、空き家状態でした。
そのため、庭の草木が生い茂り、敷地の境界杭もほとんど見えない状態でした。
さらに、隣地所有者から「ここの塀は越境しているかもしれない」と指摘を受け、面積や境界線に不安が残ったままでした。

このままではスムーズに売却できないのではないかと感じ、不動産会社に相談することにしました。

解決したいトラブル・課題

不動産会社の探し方・選び方

F様は近くにある不動産会社をネットで検索し、その中で

・相続不動産の専門サイトがあった
・岡山市で相続時におすすめの不動産屋　第1位に選ばれていた

上記2点が決め手となったウェーブハウスに相談することにしました。

F様の「トラブル・課題」の解決方法

F様は相続したご実家を売却したいと考えていましたが、境界が不明確なままでは買主の不安が大きく、価格交渉でも不利になる恐れがありました。

1. 境界が不明確な物件を売却するには

不動産の境界があいまいな場合、可能であれば「境界確定測量」を実施してから売却することをおすすめします。

境界確定測量とは、土地家屋調査士が隣地所有者立ち会いのもとで境界を確認し、法務局に登記できるように土地の範囲を公的に明確にする作業です。

その結果、買主にとっても安心材料となり、売却価格やスピードの面で有利に働くことが多いです。

また、測量した結果、実際の土地面積が登記簿よりも大きかった場合は、評価額も上がり、より高く売却できる可能性があります。

すぐに売却を進めたい場合には、売買契約書に「境界未確定」であることを明記し、将来の境界トラブルについて売主が責任を負わない旨の条項を盛り込むことで対応することも可能です。

ただし、この方法は買主にとって不安要素となるため、売却価格が下がったり買主が見つかりにくくなる可能性があります。

「結果」

F様は、弊社の説明を聞いた後、すぐに土地家屋調査士に境界確定測量を依頼しました。
測量の結果、登記簿面積より約10㎡大きいことが判明。
査定価格も上がり、当初の想定より高い価格で売却することができました。

F様は「境界をはっきりさせたことで、安心して売却できただけでなく、高く売れたのがうれしい」と大変満足されました。

岡山市にお住まいのN様が、
「行方不明の相続人がいたものの無事に相続不動産を売却できた事例」

お客様の相談内容

●売却物件 概要

所在地	岡山市東区	種別	一戸建て
建物面積	135.03m²	土地面積	310.27m²
築年数	52年	成約価格	850万円
間取り	6DK	その他	―

●相談にいらしたお客様のプロフィール

お客様は岡山市にお住まいの60代N様です。
お父様が亡くなり、市内にあるご実家を相続することになりました。

お父様がご実家を相続した際に、相続登記を行っていなかったようで、ご実家は祖父名義のままでした。
そのため、相続人が兄弟姉妹や従兄弟まで広がり合計8人に。

さらに、その中の1人（従兄弟）の行方が分からず、住所も連絡先も分からない状況でした。

N様はご実家の査定をしてもらうついでに、相続人が行方不明の場合の対応についても、不動産会社に相談してみることにしました。

解決したいトラブル・課題

不動産会社の探し方・選び方

N様は市内の不動産会社に複数相談し、その中で

・司法書士と連携しており、相続の手続きに関してもアドバイス可能だった
・無料査定を行っていた

上記2点で安心して相談できると感じたウェーブハウスに査定依頼することにしました。

N様の「トラブル・課題」の解決方法

N様は相続人の中に行方不明の人がいるため、相続手続きが進められないと困っていらっしゃいました。

1.行方不明の相続人がいる場合

相続手続きには遺産分割協議など相続人が全員参加するものもあります。
そのため、行方不明の相続人がいる場合は手続きを進めることができません。

その場合、家庭裁判所に申立てを行い、不在者の代わりに遺産分割協議に参加する「不在者財産管理人」を選んでもらう必要があります。
不在者財産管理人は、通常は弁護士や司法書士など利害関係のない第三者が家庭裁判所によって選任されます。

また、7年以上生死不明の場合は、家庭裁判所に失踪宣告を申立てることができます。
失踪宣告が確定すると、その人は法律上「死亡した」とみなされ、相続人から外れます。

これにより、残りの相続人だけで遺産分割協議が可能になります。

「結果」

N様によると、「従兄弟は2年ほど前から行方がわからない」とのことでしたので、不在者財産管理人を選任する必要がありました。

その後、N様は弊社と連携する弁護士のサポートのもと、 家庭裁判所での不在者財産管理人選任申立てを行いました。

不在者財産管理人選任までに約4ヶ月かかりましたが、無事に全員分の合意が揃いました。
ご実家の売却活動を始めてから3ヶ月で買主が決定。

N様は「行方が分からない相続人がいて諦めかけていたが、専門家に手続きを任せたおかげで相続手続きが進められ、売却もできた」と大変喜ばれていました。

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