【岡山市編】不動産の相続準備において見落としがちな点を把握できた事例

岡山市において、「不動産の相続準備において見落としがちな点を把握する」までを弊社が担当した事例を基に、関係者や物件が特定できないように、複数の事実を改変・翻案してまとめた「想定事例」として３つご紹介します。

岡山市にお住まいのE様が、
「相続の負担を見据えて自宅の売却を検討した事例」

お客様の相談内容

●売却物件 概要

所在地	岡山市中区	種別	一戸建て
建物面積	82.14m²	土地面積	158.92m²
築年数	48年	成約価格	780万円
間取り	4DK	その他	―

●相談にいらしたお客様のプロフィール

お客様は岡山市にお住まいの70代E様です。
E様は昨年、奥様を亡くされ、現在はひとり暮らしをしています。
県外でそれぞれ家庭を持つ息子様が2人いらっしゃり、ご兄弟仲は普段から良いと感じていました。

E様ご自身が高齢になってきたこともあり、「そろそろ終活を始めたほうが良いのではないか」と考えるようになりました。

特に、不動産は分割が難しいため、将来相続が発生した際に子どもたちの負担になってしまうことを心配し、「今のうちに自宅を売却し、分けやすい現金にしておこう」と決断されました。

そこで、まずは自宅の価値を知るために、岡山市内の不動産会社へ査定を依頼することにしました。

解決したいトラブル・課題

不動産会社の探し方・選び方

E様は近くにある不動産会社にいくつか電話で問い合わせ、その中で、

・相続だけでなく、終活についての相談にものってくれた
・親身になって話を聞いてくれた

上記2点で相談しやすいと感じたウェーブハウスに査定をお願いすることにしました。

E様の「トラブル・課題」の解決方法

E様のお話を詳しく伺うと、終活を始めることや相続のことについてご家族とはまだ話していないとのことでした。
また、「息子様たちは仲が良いからトラブルになることはないだろう」ともお話しされていました。

しかし、実は “親が思っているほど相続人同士の関係は安定していない”ことがあります。

1.意外と起こりやすい相続時のトラブル

普段は仲が良くても、いざ相続が発生すると隠れていた不公平感や不満が表面化しやすくなります。
例えば、以下のようなものが挙げられます。

不動産の売却に限った話ではありませんが、「争族」を防ぐ有効な手段として、まずは家族と話し合い、相続人同士の関係が安定しているかどうか、実際に会って、話を聞いておくことが重要です。

「結果」

査定後、E様には家族の希望を事前に確認し、方向性を合わせておくことで、将来の相続トラブルを防ぐことができるので、「相続のご準備は良いことですが、売却の前に必ずお子様たちと話し合いをしてください」とお伝えしました。

E様は、「これまで2人は仲が良いから大丈夫だと思いますが、相続が「争族」にならないよう、まずは息子たちに自分の考えを話してみます。売却する時はぜひまた相談しに来ます。」とおっしゃって、お帰りになりました。

岡山市にお住まいのA様が、
「遺言書の作成を検討したことで、相続トラブルを未然に防ぐ判断ができた事例」

お客様の相談内容

●売却物件 概要

所在地	岡山市北区	種別	一戸建て
建物面積	93.26m²	土地面積	165.22m²
築年数	52年	成約価格	690万円
間取り	5DK	その他	―

●相談にいらしたお客様のプロフィール

お客様は岡山市にお住まいの70代のA様です。
A様は数年前に奥様を亡くされ、現在は1人で暮らしています。
また、A様には、県外で暮らす娘様が3人いらっしゃり、それぞれ家庭を持っています。

昨年、A様は体調を崩したことをきっかけに、「万が一のときに備えて、相続の準備を始めなければ」と考えるようになりました。

A様は「自分の財産は3人の娘に均等に相続してほしい」と思っており、その意思を明確に残すために遺言書を作成しようと決めました。

ただその前に、財産の配分を考えるためにも、まずは保有している財産を正確に把握しておく必要があると感じ、最も大きな資産である自宅の査定を不動産会社に依頼することにしました。

解決したいトラブル・課題

不動産会社の探し方・選び方

A様は市内にある不動産会社をいくつか訪れ、その中で、

・知識がなくても理解しやすく丁寧に説明してくれた
・相続に関して知識が豊富で、何でも答えてくれた

上記2点が決め手となったウェーブハウスに相談することにしました。

A様の「トラブル・課題」の解決方法

A様は「遺言書を作れば娘様たちは揉めずに相続できるだろう」と考えていらっしゃいました。
しかし、遺言書を準備してもA様のご希望通りにいかないケースもあります。

1.遺言書があっても「内容通りに実現しない」場合がある

多くの方が「遺言書に書いたことはその通りになる」と誤解されています。
実際には、以下の理由で遺言書の内容がそのまま実行されないことがあります。

〈遺言書が内容通りに実行されないケース〉

こういった理由から、遺言書は“絶対ではない”のです。

また、不動産は「売却したい、したくない」「誰かが住みたい」「活用したい」で意見が割れる可能性もあります。

つまり、遺言書で「3人に平等に」と書いていても、実際にはスムーズにいかないケースが非常に多いのです。

「結果」

A様はご自宅の査定結果と加えて弊社の説明を聞いた結果、「自宅の価値がどう娘たちに影響するか」「本当に均等に分けられるのか」を具体的にイメージする必要性を感じました。

最終的に、「遺言書を書くだけで安心してはいけない。娘たちと話し合ってから遺言内容を決めるべきだ」と考えるようになり、A様は遺言書の作成を急がず、娘様たちとの話し合いも含めて検討し直すことにしました。

A様は、「遺言書が万能ではないことが分かってよかった。」とおっしゃっていました。

岡山市にお住まいのK様が、
「土地活用によるリスクを回避できた事例」

お客様の相談内容

●売却物件 概要

所在地	岡山市東区	種別	土地
面積	225.01m²	査定価格	1,500m万円
間取り	―	その他	―

●相談にいらしたお客様のプロフィール

お客様は岡山市にお住まいの70代K様です。
K様は代々受け継がれてきた広い土地を保有されていますが、特に活用する予定はありませんでした。
また、K様には2人のお子様がいますが、現在は独立して県外で暮らしており、地元に戻ってくる予定はなさそうです。
K様は「将来、子どもたちが相続する際に多額の相続税がかかるのではないか」と心配されていました。

そんなとき、K様は友人から「アパートを建てれば相続税が安くなる」という話を耳にし、この土地に賃貸アパートを建築して節税対策をしようか検討していました。

しかし、本当にそれが正しい選択なのか、建築費の負担や将来の空室リスクなどを考えると不安が拭えませんでした。
そこで、建設会社と契約する前に、まずは不動産と相続のプロに客観的な意見を聞きたいと考え、相談することにしました。

解決したいトラブル・課題

不動産会社の探し方・選び方

K様は近くの不動産会社に数軒訪れ、その中で、

・資産形成や活用など、将来を見据えた提案をしてくれた
・会社の利益ではなく、顧客に寄り添った提案をしてくれた

上記2点で信頼できると感じたウェーブハウスに相談することにしました。

K様の「トラブル・課題」の解決方法

K様は当初、「アパートを建てて節税したい」とお考えでした。
しかし、弊社で提携している税理士と共にシミュレーションを行った結果、その計画には大きなリスクが潜んでいることが分かりました。

1.相続税対策の落とし穴

「アパートを建てると相続税が下がる」というのは一般的な手法ですが、昨今の情勢では以下のような「落とし穴」があります。

〈相続税対策の落とし穴〉

「結果」

弊社でのシミュレーションの結果、「無理にアパートを建ててリスクを背負うよりも、このタイミングで売却し、現金化してから別の有効な資産に組み替えたりする方が安全」という結論に至りました。

K様はこの提案にご納得され、売却を決断されました。

「危うく大きな借金をしてアパートを建てるところでした。数字できちんとリスクを示してくれたおかげで、子どもたちに負担を残さずに済みました」と、K様は大変安堵されています。

現在は、売却に向けて準備を進めています。

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