【岡山市編】相続した不動産における揉め事や複雑な手続きを解消できた事例

岡山市において、「相続した不動産における揉め事や複雑な手続きを解消」するまでを弊社が担当した事例を基に、関係者や物件が特定できないように、複数の事実を改変・翻案してまとめた「想定事例」として3つご紹介します。

岡山市にお住まいのM様が、
「相続不動産において停滞していた遺産分割協議を前進させ売却をした事例」

お客様の相談内容

●売却物件 概要

所在地	岡山市東区	種別	一戸建て
建物面積	78.52m²	土地面積	132.88m²
築年数	53年	成約価格	650万円
間取り	3LDK	その他	―

●相談にいらしたお客様のプロフィール

お客様は岡山市にお住まいの60代、M様です。 お父様が亡くなり、岡山市内のご実家を弟様と2人で相続することになりました。 M様は「早く売って現金を分けたい」と考えていましたが、弟様は「思い出があるから、すぐに売るのは寂しい」と話すものの、ご自身が住む予定もなく、明確な方向性を示せない状態でした。 結果として、遺産分割協議は半年以上停滞。 話し合いをするたびに気まずくなり、M様は精神的に疲れ切っていました。 そこで、M様は、ご実家の価値が高ければ弟様も「売却することを検討してくれるのではないか」と思い、不動産会社に一度査定してもらうことにしました。

解決したいトラブル・課題

不動産会社の探し方・選び方

M様は岡山市内の不動産会社をネットで検索し、その中で ・LINEからも問い合わせ可能で相談しやすい ・無料査定が可能で気軽に行きやすい 上記2点が決め手となったウェーブハウスに査定をお願いすることにしました。

M様の「トラブル・課題」の解決方法

今回の問題の本質は、売却の是非ではなく「気持ちの整理がついていないこと」でした。 そこで弊社は、まず判断材料を整えることに注力しました。

1.数字による判断基準

遺産分割協議を円滑に進めるためには、正確な資産価値の把握が不可欠です。 まず、弊社が岡山市内の最新相場に基づいた査定書を作成。 弟様がご実家を売却することに納得できるよう「今売却することで得られる具体的な金額」と「ご実家を空き家で保有した場合の税金・維持費」を数字で提示し、「売るべきです」と勧めるのではなく、選択肢ごとの現実を可視化することに徹しました。

2.感情を否定しない話し合いの整理

弟様の「寂しい」という気持ちは否定すべきものではありません。 そこで弊社は、 ・思い出を写真に残す ・仏壇や形見の整理を先に行う ・売却後の使い道を前向きに話し合う といった“気持ちの区切り”も含めて整理することを提案しました。

「結果」

後日、弟様にもお越しいただき、数字と感情の両方が整理されたことで、話し合いは初めて冷静なものへと変わっていきました。 弟様は「売ること自体が嫌だったのではなく、気持ちの整理がついていなかっただけだ」と売却に合意。 遺産分割協議は無事に成立し、売却活動も順調に進み、約4か月で成約に至りました。 M様からは、「プロに間に入ってもらい、数字と現実を整理してもらえたことで、兄弟で冷静に話せました」と安堵のお言葉をいただきました。

岡山市にお住まいのW様が、 「認知症の共有者がいる相続不動産を円滑に売却できた事例」

お客様の相談内容

●売却物件 概要

所在地	岡山市北区	種別	一戸建て
建物面積	92.14m²	土地面積	148.37m²
築年数	48年	成約価格	980万円
間取り	4LDK	その他	―

●相談にいらしたお客様のプロフィール

お客様は岡山市にお住まいの50代、W様です。 数年前にお父様が亡くなった際、ご実家を相続することになり、その際に名義をお母様とW様の共有名義で登記しました。

その後はお母様が一人で暮らしていましたが、最近になって認知症を発症し、施設へ入所されることになりました。 お母様の施設入所に伴い、ご実家は空き家になってしまいます。 W様は「空き家化を防ぐため」、「お母様の施設入所費用を捻出するため」に、ご実家を売却しようと考えました。 しかし、いざ売却の準備を進める中で、お母様の認知症が進行しており、自身の意思で売却に同意できる状態ではないことに気づきます。 共有名義の不動産は、共有者全員の同意が必要です。 「母が同意できないなら、この家は一生売れないのではないか」 W様は強い不安と焦りを感じ、不動産会社に相談することにしました。

解決したいトラブル・課題

不動産会社の探し方・選び方

W様は市内にある不動産会社をいくつか電話で問い合わせ、その中で、 ・担当者が「税理士・司法書士などの専門家と連携し、相続税や手続きなどの複雑な問題も含めてトータルに支援します」と言ってくれた ウェーブハウスに相談することにしました。

W様の「トラブル・課題」の解決方法

W様はお母様と共有名義で登記しているご実家を売却したいそうですが、お母様は認知症を患っており、意思疎通が難しい状態でした。 共有者の一人に意思能力がない場合、そのままでは売買契約は有効に成立しません。 そこで弊社は、「成年後見制度」の活用を提案しました。

1.「成年後見制度」の活用

成年後見制度とは、判断能力が不十分な方に代わって、家庭裁判所が選任した「成年後見人」が財産管理や契約を行う制度です。 ただし、後見人が選ばれればすぐに売れるわけではありません。 特に「本人が住んでいた家（居住用不動産）」を売却するには、家庭裁判所からの「許可」が必要です。 ハードルが高く感じられますが、弊社は司法書士と提携しているため、以下の段階的なサポートが可能です。

〈司法書士のサポート〉

「結果」

W様は弊社の提案にご納得され、「成年後見制度」を活用することにされました。 その後、司法書士の手続きと、弊社の販売活動が噛み合い、無事に家庭裁判所の許可を得て成約に至りました。 W様からは「これで母に十分な介護を受けさせてあげられます。プロの力の凄さを知りました」と、感謝のお言葉をいただきました。

岡山市にお住まいのT様が、 「相続した実家の複雑な名義問題を解消し、無事に売却できた事例」

お客様の相談内容

●売却物件 概要

所在地	岡山市南区	種別	一戸建て
建物面積	101.33m²	土地面積	182.45m²
築年数	45年	成約価格	1,150万円
間取り	5DK	その他	―

●相談にいらしたお客様のプロフィール

お客様は岡山市にお住まいの50代、T様です。 お父様が亡くなり、岡山市内にあるご実家を相続することになりました。

T様はご実家に移り住む予定はなかったため、売却することにしました。 売却に向けてご実家の相続手続きを始めたところ、ご実家の名義が「10年以上前に亡くなった祖父」のままになっていることが判明。 T様は「相続登記は手間もお金もかかるし、買い手が見つかってからやればいいだろう」と安易に考えていました。 しかしその後、ニュースで「相続登記の義務化」が始まったと知り、「このままだと罰則の対象になるのでは？」、「そもそも売却自体できないのでは？」と急に不安が膨らみました。 このまま放置して後から大きな問題になることを避けたいと考え、相続登記と売却の両方を相談できる不動産会社へ相談することにしました。

解決したいトラブル・課題

不動産会社の探し方・選び方

T様は近くの不動産会社をインターネットで探し、その中で、 ・サイト内に「相続登記」に関するお悩み解決事例がいくつか掲載されていた ・司法書士との結び付きが強そうで相続手続きに関するサポートが得意そう 上記2点が決め手となったウェーブハウスに相談することにしました。

T様の「トラブル・課題」の解決方法

T様が抱えていた最大の誤解は、「登記は後回しでも売却はできるだろう」という点にありました。 しかし、相続登記が完了していない不動産は、名義変更ができないため、実務上そのままでは売却を完了させることができません。 さらに、T様の場合はお祖父様の名義のままになっており、権利関係が複雑になっている可能性もあります。 そこで弊社は、「相続登記」を放置するリスクを説明しました。

1.「相続登記」を放置するリスク

不動産を取得した相続人は、その取得を知った日から3年以内に相続登記をしなければならないという法律（2024年4月施行）です。 正当な理由なく放置すると10万円以下の「過料」の対象となります。 さらに今回のケースでは、お祖父様名義のまま放置されていたため、以下のリスクがありました。

〈相続登記を祖父名義のままで放置するリスク〉

という現実的な問題がありました。 弊社は、司法書士と提携しており、相続登記の手続きサポートも可能です。 そこで、弊社は提携の司法書士を紹介し、以下のサポートを行いました。

〈司法書士のサポート〉

「結果」

提携司法書士の迅速な仕事により、数ヶ月かかると予想された名義変更がスムーズに完了。その後、すぐに売却活動を開始しました。 3ヶ月ほどで家を探していたご家族へ希望価格に近い形で成約しました。 T様からは「ウェーブハウスさんが司法書士さんに繋いでくれたおかげで、自分一人では終わらなかったような手続きが数週間で整理できました」と、感謝のお言葉をいただきました。

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