【岡山市編】問題を抱える空き家を不動産会社のアドバイスにより売却できた事例

岡山市において、「問題を抱える空き家を不動産会社のアドバイスにより売却」するまでを弊社が担当した事例を基に、関係者や物件が特定できないように、複数の事実を改変・翻案してまとめた「想定事例」として3つご紹介します。

岡山市にお住まいのA様が、
「築古の相続不動産を解体せずに売却できた事例」

お客様の相談内容

●売却物件 概要

所在地	岡山市北区	種別	古家付き土地
建物面積	89.07㎡	土地面積	142.53㎡
築年数	52年	成約価格	650万円
間取り	4DK	その他	―

●相談にいらしたお客様のプロフィール

お客様は岡山市にお住まいの60代、A様です。
お父様が亡くなり、岡山市内にある築古のご実家を相続されました。
A様は移り住む予定がなかったため、売却することを決めました。
お父様の葬儀の際、集まった親戚に実家を売却する旨を伝えたところ、「建物が古いから、更地にしないと売れないだろう」と言われました。

「親戚の言っていることも一理あるが、仮に実家を解体して更地にしたとしても、売却益から解体費用を回収できるのか」、「そもそも本当に更地にする必要があるのか？」とA様は疑問を感じていました。

そこで、不動産会社に相談してみることにしました。

解決したいトラブル・課題

不動産会社の探し方・選び方

A様は岡山市内の不動産会社をインターネットで検索し、その中で

サイト内に自分の実家と同じくらいの築古物件の売却事例がたくさん掲載されており、適切なアドバイスがもらえそう

と感じたウェーブハウスに問い合わせてみることにしました。

A様の「トラブル・課題」の解決方法

A様は相続したご実家について、親戚の方から「建物が古いから、更地にしないと売れないだろう」と言われたことを気にしていらっしゃいました。

「解体費用を売却益から回収できるのか」、「そもそも解体する必要があるのか」といろいろな疑問が湧いてきてしまったそうです。

もちろん、解体して更地にした方が売れやすくなるケースもありますが、築古の物件すべてがそうであるとは限りません。

1.更地にして売却した方がいい物件の特徴

以下の特徴に当てはまる場合は更地が有利ですが、そうでない場合は「現状売却」が適切な選択になります。

【更地にして売却した方がいい物件の特徴】

また、解体費用は建物の構造にもよりますが、100万～300万円以上が相場になります。
そのため、売却益から解体費用が回収できない可能性は十分にありえます。

「結果」

弊社の査定の結果、A様のご実家は「旧耐震ではあるが、骨組みがしっかりしており、DIY向け物件として需要がある」とお伝えしました。

A様から「費用をかけずに売れるならその方がいいので、このまま売却の手続きを進めて欲しい」とご依頼をいただきましたので、売却手続きに入らせていただきました。

その後、現状のまま「リフォーム素材」として売り出したところ、岡山市内で手頃な戸建てを探していた30代のご夫婦に「このレトロな雰囲気を活かしたい」とご購入いただきました。

A様から、「解体費用が発生しなくて良かった。自己判断せずに相談して正解でした。」と喜びの声をいただきました。

岡山市にお住まいのU様が、
「相続してから放置し、劣化が進んでしまった空き家を無事に売却できた事例」

お客様の相談内容

●売却物件 概要

所在地	岡山市南区	種別	古家付き土地
建物面積	95.22㎡	土地面積	150.67㎡
築年数	50年	成約価格	480万円
間取り	4DK	その他	雨漏り跡あり

●相談にいらしたお客様のプロフィール

お客様は岡山市にお住まいの50代、U様です。
数年前、お母様が亡くなり、岡山市にあるご実家を相続されました。

U様は「いつか使うかも」と所有されていましたが、お仕事が忙しいということもあり、なかなかご実家の清掃や庭の草刈りといった維持管理が行えず、放置状態になっていました。

先日、久しぶりにご実家を訪れたところ、雨漏りが発生していることに気づきました。
もともと築古だったこともあり、老朽化が進んでいることを実感し、「もったいないが、やはり手放すべきか」と迷い、不動産会社へ相談することにされました。

解決したいトラブル・課題

不動産会社の探し方・選び方

U様はご実家のある岡山市内の不動産会社をインターネットで探し、その中で、

・岡山市の相続不動産におけるお悩み解決事例が多数掲載されており、経験が豊富そう

と感じたウェーブハウスに相談することにしました。

U様の「トラブル・課題」の解決方法

U様は、ご実家を相続された際に保有を選択したものの、維持管理が行えず、老朽化が進んでしまっているため、このまま保有しておいた方がいいのか、売却した方がいいのか判断ができるようなアドバイスが欲しいとのことでした。

U様のように、維持管理においてお悩みを抱える方がたくさんいらっしゃいます。
保有を選択する際は、継続的な維持管理が可能かを見極めてから決めましょう。

1.空き家を保有してもいいケース

空き家を保有してもいいケースは以下のとおりです。

【空き家を保有してもいいケース】

最も重要なのは、維持管理ができる体制が整っているかどうかです。
たとえ、「いつ使うか決まっている」場合でも使うまでの期間はしっかり維持管理が必要です。
放置前提なら保有はやめたほうがよいでしょう。

2.空き家を売却した方がいいケース

空き家を売却した方がいいケースは以下のとおりです。

【空き家を売却した方がいいケース】

維持費がどのくらいかかっているかは保有か売却かを決める重要な指標となります。
保有しているだけで支出しか生まないようであれば売却した方がいいかもしれません。

「結果」

U様は弊社の説明後、改めて考えた結果、継続的な管理が難しく、今後さらに修繕費や管理負担が増える可能性が高いと判断し、長期的なリスクを踏まえ「早めの売却」が最も現実的であるという結論に至りました。

その後、老朽化している点も踏まえ「古家付き土地」を求める買主層にターゲットを絞ったことで、スムーズに買主様が見つかりました。

U様から、「こちらに相談したおかげで、実家を手放す決心がつきました」と満足されたご様子でした。

名古屋市にお住まいのS様が、
「害獣被害のある空き家を売却できた事例」

お客様の相談内容

●売却物件 概要

所在地	岡山市中区	種別	一戸建て
建物面積	102.14㎡	土地面積	168.72㎡
築年数	48年	成約価格	980万円
間取り	5DK	その他	―

●相談にいらしたお客様のプロフィール

お客様は名古屋市にお住まいの50代、S様です。
お母様が亡くなり、岡山市にあるご実家を相続されました。

S様は「売却しよう」と考えていましたが、お仕事が忙しく、後回しにした結果、3年が経過してしまい、ご実家は空き家状態となっていました。

先日、S様は休みが取れたため、久しぶりにご実家を訪れたところ、室内には強烈な獣臭が漂っており、野良猫やハクビシンが住み着いているようでした。

「こんな不潔な家、買い手なんてつくはずがない」「近所迷惑にもなっているし、もうタダ同然で手放すしかないのか」と、不安になり、急いで不動産会社へ相談することにしました。

解決したいトラブル・課題

不動産会社の探し方・選び方

S様はご実家のある岡山市内の不動産会社にいくつか電話で問い合わせ、その中で

・岡山市の不動産事情に詳しく、特殊なトラブルでも相談にのってくれそう
・担当してくれたスタッフの対応がとても良かった

上記2点が決め手となったウェーブハウスへ相談することにしました。

S様の「トラブル・課題」の解決方法

弊社はS様に、「害獣被害は放置すれば建物の崩壊を招くが、早期に『完全駆除・消毒・封鎖』を行えば、建物として十分に再起できる」ことを説明し、現状売却に向けた具体的なステップを提示しました。

1.害獣が住み着いた空き家を売却する際のポイント

空き家に害獣が住み着いた場合、単に追い出すだけでは不十分です。
以下のポイントを押さえ、スムーズな売却へつなげましょう。

【害獣が住み着いた空き家を売却する際のポイント】

「結果」

S様は後日、専門業者に依頼し、徹底的な駆除と室内の清掃、そして侵入口の封鎖を実施しました。

費用として20万円ほどかかりましたが、その結果、漂っていた悪臭がほぼ完全に消え、清潔感のある室内を取り戻すことができました。

「清掃・消毒済み」という証明書を提示して売り出したところ、岡山市内で手頃な中古物件を探していた若年層の方から「対策がされているなら安心」と評価をいただき、当初の査定額を維持したまま、980万円での売却に成功しました。

S様は「一時は絶望していましたが、こちらに相談したおかげで、実家をきれいな状態で次の人に引き継げました」と、話してくださいました。

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