【岡山市編】介護・老後をきっかけに生じた相続不動産の悩みを解決した事例

岡山市において、「介護・老後をきっかけに生じた相続不動産の悩みを解決」するまでを弊社が担当した事例を基に、関係者や物件が特定できないように、複数の事実を改変・翻案してまとめた「想定事例」として３つご紹介します。

岡山市にお住まいのY様が、
「被相続人が自宅に住んでいなくても小規模宅地等の特例を適用できた事例」

お客様の相談内容

●売却物件 概要

所在地	岡山市南区	種別	一戸建て
建物面積	97.83m²	土地面積	185.12m²
築年数	52年	成約価格	1,000万円
間取り	4DK	その他	―

●相談にいらしたお客様のプロフィール

お客様は岡山市にお住まいの60代、Y様です。
先日、介護施設に入所していたお母様が亡くなり、岡山市にあるご実家を相続することになりました。
Y様はお母様とご実家で同居していましたが、お母様が介護施設に入られて以来、1人で住むには広すぎると感じていたため、売却して単身者向けの住宅に住み替えを検討しています。

不動産の売却についてインターネットで調べていると、「小規模宅地等の特例」という相続税の節税が可能な制度を見つけました。
しかし、「小規模宅地等の特例」を適用できる条件の1つとして、被相続人と同居していた親族であることが挙げられていました。

お母様は亡くなるまでの2年間は介護施設で暮らしていたため、同居はしておらず「小規模宅地等の特例は適用できないのでは？」と疑問を感じたY様は、まずは税金のことにも詳しそうな不動産会社に相談してみることにしました。

解決したいトラブル・課題

不動産会社の探し方・選び方

Y様は岡山市内の不動産会社をインターネットで検索し、その中で

・ホームページを見た際に税理士との連携があると記載があった
・Googleの評価が星4.5と高かった

上記2点で適切なアドバイスがもらえそうと感じたウェーブハウスに問い合わせてみることにしました。

Y様の「トラブル・課題」の解決方法

Y様は「小規模宅地等の特例」を適用したいそうですが、インターネットで調べた際に、適用できる条件の1つとして、「被相続人と同居しいていた親族」であることが挙げられていました。

しかし、Y様のお母様は亡くなるまでの2年間は介護施設で暮らしていたそうで、「適用できるか分からない」とおっしゃっていました。

結論、一定の条件を満たせば介護施設に入所していた場合でも適用できます。

1.小規模宅地等の特例

小規模宅地等の特例とは、被相続人が居住していた土地について、相続税の計算に使う評価額を、一定面積まで最大80%減額できる制度です。

土地の用途によって特例が適用できる面積は変わりますが、Y様のケースのように居住用であれば330㎡が限度です。

2.介護施設に入所していた場合の適用条件

「小規模宅地等の特例」を適用するには、「被相続人と同居していた親族であること」が条件の1つに挙げられますが、近年は高齢化に伴い、以下の要件などを満たせば、「介護施設に入所していても適用可能」となります。

【主な適用条件の例】

Y様のお母様は、入所前に要介護認定を受けており、施設も対象となる有料老人ホームでした。
また、ご実家はY様が住み続けており、賃貸等には出していませんでした。

「結果」

弊社にて状況をヒアリングした結果、Y様のご実家が「小規模宅地等の特例」の適用要件を十分に満たしていることを連携する税理士と確認しました。

しかし、Y様は住み替えをご検討されていました。
「小規模宅地等の特例」の適用条件として、相続人が被相続人と同居していた場合、相続開始から10か月（相続税の申告期限）は、亡くなった方（被相続人）の自宅に住み、所有し続けなければなりません。
そのことをY様にお伝えしたところ、「その10か月は住み替え先を探すことに充てようと思いますので特に問題ありません」とのことでした。

10か月後、税理士のサポートのもとで特例を申請し、相続税を抑えることに成功。
売却活動もスムーズに進み、手元にしっかりと資金を残す形で成約に至りました。
また、住み替え先も決まり、Y様は無事に新しい生活を始めることができています。

岡山市にお住まいのK様が、
「妹と揉めることなく、寄与分を主張し、認めてもらえた事例」

お客様の相談内容

●売却物件 概要

所在地	岡山市北区	種別	一戸建て
建物面積	102.45m²	土地面積	168.37m²
築年数	43年	成約価格	780万円
間取り	5DK	その他	―

●相談にいらしたお客様のプロフィール

お客様は岡山市にお住まいの50代、K様です。
お母様が亡くなり、妹様とご実家を相続することになりました。
妹様は結婚し、県外に住んでおり、一方K様はお母様が亡くなるまでの4年間は同居し、在宅介護してこられました。

お母様の葬儀準備の際に、相続について妹様と話したところ、ご実家について、K様は1人で住み続けるには広いため、引っ越しを考えており、妹様も特に移り住む予定はないことから売却する方針で一致しました。

また、遺産分割について妹様は「姉妹なので半分（2分の1）ずつ分けよう」と提案。
しかし、K様は「お母さんの介護をしてきた分を考慮してほしいが、妹と揉めたくない」と一人で悩み、どう切り出してよいか分からないまま時間が過ぎていきました。

K様は、相続する資産は総額でどれくらいになるのか把握するために、ひとまず不動産会社にご実家の査定をしてもらいに行くことにしました。

解決したいトラブル・課題

不動産会社の探し方・選び方

K様は以前、友人が話していた不動産会社ウェーブハウスを思い出しました。
その不動産会社は、

・相続不動産におけるさまざまな相談を受け付けている
・士業との連携もあり、法律などに関してより専門的なアドバイスも聞ける

とのことだったため、ウェーブハウスに相談してみることにしました。

K様の「トラブル・課題」の解決方法

K様は妹様とご実家を含めた財産を相続することになり、妹様は「半分（2分の1）ずつ分けよう」と提案されました。
しかし、K様は4年間、お母様の介護を行っており、「介護してきた分、多めに相続したいが妹と揉めたくない」と話していました。

そこで、弊社は「寄与分」について紹介し、さらに妹様と揉めない方法をお伝えしました。

1.寄与分について

寄与分とは、相続人が被相続人の財産の維持や増加に貢献した場合に遺産分割で他の相続人よりも多めに財産を相続できる制度のことです。
貢献の具体例としては、K様のように被相続人の介護をしていた、または事業を手伝っていた、などが挙げられます。

まずは、相続人全員で遺産分割協議を行い、そこで寄与分を主張します。
そこで、他の相続人から認められなかった際は、家庭裁判所に「遺産分割調停」、または「寄与分を定める処分調停」を申し立てます。

2.「家庭裁判所」へ行く前にできること

弊社はK様に「最初から法的措置を取るのではなく、まずは妹様に『介護の実態』を可視化して伝えること」を提案しました。

・介護記録（日報）や通院の付き添い実績の整理
・「もし外部のプロに任せていたら、いくらかかっていたか」の試算

これらを用意し、弊社がK様の意思を尊重しつつ、客観的な資料の提示をお手伝いし、円滑な対話の場を整えるサポートを行いました。

「結果」

準備した資料をもとに話し合いの場を設け、弊社は説明のサポートをさせていただきました。
実態を初めて知った妹様は「お姉ちゃんにそこまで負担させていたとは知らなかった。当然お姉ちゃんが多く受け取るべきだと思う」と理解を示してくれました。

ご実家は4か月ほどで買い手が見つかり、結果として、売却代金を含めた財産をK様が妹様よりも多めに相続することができました。

岡山市にお住まいのM様夫婦が、
「子どもたちの相続時の負担を減らすために家じまいを決断した事例」

お客様の相談内容

●売却物件 概要

所在地	岡山市東区	種別	一戸建て
建物面積	110.58m²	土地面積	210.44m²
築年数	44年	成約価格	1,100万円
間取り	5DK	その他	―

●相談にいらしたお客様のプロフィール

お客様は岡山市にお住まいの70代、M様夫婦です。
長年、閑静な住宅街の一軒家で暮らしてきましたが、子どもたちは独立して県外に家を構えており、将来この家を継ぐ予定はありません。

最近、庭の手入れや階段の上り下りが負担になり、「自分たちに何かあった後、この広い家を子どもたちが片付けるのは大変だろう」と考えるようになりました。
元気なうちに売却してサ高住（サービス付き高齢者向け住宅）への住み替えを検討していますが、「具体的に何をどう進めればいいのか」「まだ住める家を売るのはもったいないのではないか」という迷いがあり、不動産会社に話を聞いてみることにしました。

解決したいトラブル・課題

不動産会社の探し方・選び方

M様夫婦は岡山市内の不動産会社にいくつか電話で問い合わせ、その中で

・相続や生前対策について詳しかった
・岡山市の不動産市場にも詳しかった

上記2点で信頼できそうと感じたウェーブハウスへ相談することにしました。

M様の「トラブル・課題」の解決方法

M様夫婦は子どもたちが家を相続することになった際に片付けなどで負担をかけてしまうことを懸念し、売却を検討していらっしゃいました。
一方で、「まだ住める家を売るのはもったいないのではないか」という思いもあり、なかなか決断できずにいました。

そこで、弊社は「家じまい」におけるメリットを説明いたしました。

1.「家じまい」のメリット

家じまいとは、将来、自分が住まなくなった後の家がいわゆる「負の遺産（空き家）」にならないよう、元気で判断力があるうちに、家の中の物を整理し、不動産の処分や活用方針を決めておくことを指します。

家じまいには以下のメリットがあります。

・子どもの負担軽減
膨大な遺品整理や、遠方の空き家管理の苦労を親の代で解消できる

・資金の有効活用
売却代金を、自分たちの新しい住居費や介護費用、または生前贈与に充てられる

・意思の尊重
自分の持ち物を、自分の意思で納得して整理・処分できる

「結果」

家じまいのメリットを丁寧に説明したところ、M様夫婦は子どもたちのためにも、手放すのが最善だと判断し、ご自宅を売却することにされました。
また、今のうちから私物を自分の意思で整理できる点も決め手になったそうです。

その後、M様夫婦はご自身の身の回りのもの家財や荷物を整理し、ご自宅の売却を開始しました。
3か月で買い手が決まり、サ高住への住み替えも無事完了。

M様は「『もったいない』という気持ちもありましたが、片付けを終えて新しい生活を始めたら、驚くほど心が軽くなりました。子どもたちからも『安心した』と言ってもらえて、本当に良かったです」と満足していただけました。

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