【岡山市編】兄弟で相続した実家の共有名義の問題を解決した事例

岡山市において、「兄弟で相続した実家の共有名義の問題」を解決して売却するまでを事例形式で3つご紹介します。
※実際の関係者や物件が特定できないように、複数の事実を改変・翻案してまとめた内容になります。

瀬戸内市にお住まいのT様が、
「共有名義で相続した実家を、持分売却で共有名義を解消した事例」

お客様の相談内容

●査定物件 概要

所在地	岡山市南区福田	種別	一戸建て
建物面積	124.85m²	土地面積	230.17m²
築年数	45年	査定価格	1,680万円
間取り	4DK	その他	T様の持分は1/2

●相談にいらしたお客様のプロフィール

お客様は瀬戸内市にお住まいの50代、T様です。
お父様が亡くなり、弟様と2人で岡山市南区のご実家を2分の1ずつの共有名義で相続しました。

T様は瀬戸内市にご自宅があり、岡山市のご実家に住む予定はありません。
できるだけ早く売却して現金化し、固定資産税や管理の負担から離れたいと考えていました。
一方、弟様は仕事の都合で現在は県外に住んでいるものの、数年後には岡山市に戻る予定があります。
「戻ったときに実家に住みたい」と考えていたため、T様が売却を提案しても弟様は反対していました。

何度か話し合いをしましたが、意見はまとまりません。
T様は「弟が同意してくれない以上、売却はできないのだろうか」「自分の持分だけでも整理する方法はないのだろうか」と悩み、相談にいらっしゃいました。

解決したいトラブル・課題

不動産会社の探し方・選び方

T様は、「共有者が売却に反対している場合でも相談できる不動産会社を探したい」と考え、実家のある岡山市内の不動産会社を調べました。
数ある不動産会社の中で、

・不動産相続に関する知見があり、自分のようなケースにも対応してもらえそうだった
・税務・法務といった専門家によるサポートも受けられそうで、複雑な問題でも安心して相談できそうだった

という点が、自身の問題解決につながると思い、ウェーブハウスへ相談することにしました。

T様の「トラブル・課題」の解決方法

T様から「弟が売却に同意しない。自分の持分だけでも売ることはできるのか」とご相談がありました。
共有名義の不動産全体を売却するには、原則として共有者全員の同意が必要です。
そのため、弟様が売却に同意しない限り、実家全体を通常どおり売却することは難しい状況でした。

一方で共有名義の不動産では、自分が持っている共有持分のみを整理する方法もあります。
そこで弊社では、「共有持分の売却」や「共有者間での持分買取」という選択肢をご説明し、それぞれのメリット・注意点を丁寧にお伝えしました。

1.「共有持分の売却」とは

共有持分の売却とは、共有名義の不動産において「自分の持分、つまり権利の割合だけを売却する方法」です。

共有者全員の同意がなくても、自分の共有持分のみであれば原則として売却できます。
ただし、共有持分だけを購入する買主は限られやすく、通常の不動産売却よりも価格が低くなりやすい点には注意が必要です。

また、第三者に持分を売却した場合、その第三者が新たな共有者になります。
そのため、残された共有者との関係が複雑になる可能性もあります。

2.「共有持分の売却」を選択するメリット・デメリット

T様にとって「共有持分の売却」を選択するメリットとデメリットを整理しました。

＜「共有持分の売却」を選択するメリット・デメリット＞

メリット	・共有者である弟様の同意がなくても、自分の権利を現金化できる場合がある ・手続きを自分のタイミングで進められる ・共有名義から抜け出し、維持費や税負担から離れられる
デメリット	・通常の不動産売却より買主が限られ、価格が低くなりやすい ・買い取った第三者が新たな共有者となるため、弟様との関係が複雑になる可能性がある ・家族間の関係に影響が出る場合がある

T様の共有持分のみを売却することは、選択肢の一つとして考えられました。
ただし、弟様との今後の関係を考えると、いきなり第三者へ売却するのは得策ではありません。
そこで弊社は「T様の共有持分を弟様に買い取ってもらう」という選択肢があることを説明したうえで、まずは弟様と話し合うことをご提案しました。

3.「結果」

結果、弟様から「第三者が共有者になるよりは、自分がT様の持分を買い取りたい」との申し出がありました。
その後、弊社にて不動産全体の市場での評価額を査定し、T様の持分である2分の1に相当する金額を目安に、弟様が持分を買い取る形で解決しました。

倉敷市にお住まいのU様が、
「共有名義の実家に兄が住み続けていた問題を解決し、売却できた事例」

お客様の相談内容

●売却物件 概要

所在地	岡山市北区津島西坂	種別	一戸建て
建物面積	109.36m²	土地面積	216.48m²
築年数	47年	成約価格	2,180万円
間取り	4LDK	その他	―

●相談にいらしたお客様のプロフィール

お客様は倉敷市にお住まいの50代、U様です。
お父様が亡くなり、岡山市北区にあるご実家を、お兄様・妹様と3人で共有名義にて相続しました。

ところが相続後、お兄様がご実家に住み続けており、当初は「生活が落ち着くまで」という話でしたが、数年が経っても退去の話は進みません。

U様と妹様はご実家に住む予定がなく、できれば売却して現金化したいと考えています。
一方で、お兄様は「長年住んでいる家を手放したくない」と主張しており、兄弟間の話し合いは平行線をたどっていました。

「共有名義のままでは売却できないのではないか」「兄が住んでいる以上、話を進めるのは難しいのではないか」と不安を感じたU様は、まずは相続不動産に詳しい不動産会社へ相談してみることにしました。

解決したいトラブル・課題

不動産会社の探し方・選び方

U様は「売却するなら、実家のある岡山市の不動産会社に相談するのが一番」と考え、インターネットで岡山市内の相続問題に詳しい不動産会社を探すことにしました。
その中で、

・不動産相続に関する困りごとを幅広く相談できそうだった
・地域の不動産相場に詳しく、実家の適正な価格を説明してもらえそうだった

といった点が決め手となり、ウェーブハウスに相談することにしました。

U様の「トラブル・課題」の解決方法

U様から「兄が実家に住み続けていて、売却の話が進まない」とご相談がありました。

共有名義の不動産全体を売却するには、原則として共有者全員の同意が必要です。
そのため、共有者のうち一人でも売却に反対している場合、すぐに売却を進めることは難しくなります。

また、共有者の一人が実際に住んでいる場合は、単に「売る・売らない」だけでなく、退去時期や持分の買取なども問題になりやすいです。

1.共有者それぞれの希望を整理し、解決策を検討する

弊社では、まず共有者それぞれの希望を整理しました。

・U様：売却して現金化したい
・妹様：U様と同じく売却を希望
・お兄様：できれば住み続けたい

同じ不動産を共有していても、住んでいる人と住んでいない人では考え方が異なります。
そのため、まずは各共有者の希望を明確にしたうえで、現実的に進められる方法を検討することが大切です。

そこで、主に以下の3つの解決策をご提案しました。

＜共有名義の実家に共有者の一人が住み続けている場合の解決策＞

解決案	内容
お兄様がU様・妹様の持分を買い取る	お兄様が住み続けたい場合、U様と妹様の共有持分を買い取る方法があります。 共有名義を解消し、お兄様単独の名義にできれば、U様と妹様は現金を受け取り、不動産の維持管理から離れることができます。 ただし、買取にはまとまった資金が必要になるため、資金計画を確認する必要があります。
一定期間の退去猶予を設けたうえで売却する	お兄様がすぐに退去できない場合は、退去までの期間を決めたうえで、不動産全体を売却する方法があります。 売却活動の開始時期、引き渡し時期、残置物の整理などを事前に決めておくことで、共有者間の不満を抑えながら進めることができます。
話し合いがまとまらない場合は専門家と連携する	共有者間の意見がどうしてもまとまらない場合、弁護士などの専門家と連携した対応も視野に入れる必要があります。 ただし、家族関係への影響もあるため、まずは話し合いによる解決を目指すことが大切です。

2.結果

査定結果や近隣の売却事例をもとに、お兄様にも「売却した場合にどのくらいの金額になるのか」「持分を買い取る場合にどのくらいの資金が必要なのか」を確認していただきました。

お兄様は単独で持分を買い取る資金を用意することが難しかったため、最終的には退去までの猶予期間を設けたうえで、実家全体を売却する方向で合意されました。

売却活動開始から約4か月で購入希望者が見つかり、無事に成約。売却代金から必要費用を精算したうえで、持分に応じて分配されました。

岡山市にお住まいのN様が、
「兄と共有名義で相続した実家を、将来のリスクを踏まえて売却した事例」

お客様の相談内容

●売却物件 概要

所在地	岡山市中区国富	種別	一戸建て
建物面積	113.22m²	土地面積	201.64m²
築年数	52年	成約価格	1,260万円
間取り	5DK	その他	―

●相談にいらしたお客様のプロフィール

お客様は岡山市にお住まいの50代、N様です。
3年前にお父様が亡くなり、お兄様と2人で岡山市中区にあるご実家を共有名義で相続しました。
N様は「いずれ整理しなければ」と考えていましたが、お兄様は「急いで売る必要はないのでは」という姿勢だったため、具体的な話し合いが進まないまま3年が経過していました。

ご実家は空き家のままで、固定資産税は毎年支払っていたものの、建物の管理は十分にできていません。
庭木が伸び、外壁や屋根の傷みも目立つようになり、N様は「放っておくと後で困るのではないか」と不安を感じるようになりました。

解決したいトラブル・課題

不動産会社の探し方・選び方

N様は「相続した空き家を放置すると何が問題になるのか、具体的に教えてもらえる会社に相談したい」と考え、岡山市内の不動産会社を検索しました。

ウェーブハウスの不動産相続専門サイトを見て、

・岡山市の相続不動産に関する情報が掲載されていた
・空き家や実家の売却について相談しやすそうだった

といった点が安心感につながり、ウェーブハウスへ相談することにしました。

N様の「トラブル・課題」の解決方法

N様は「今すぐ売ると決めたわけではないが、放置していて問題があるのか知りたい」と相談にいらっしゃいました。

そこで、N様には共有名義の不動産を放置し続けると、将来的に以下のようなリスクが発生する可能性があることを説明いたしました。

1.共有名義の不動産を放置し続けるリスク

共有名義の不動産を放置し続けるリスクは、主に以下の3つです。

＜共有名義の不動産を放置し続けるリスク＞

リスク	詳細
相続が重なると共有者が増える	共有名義の状態で共有者の一人が亡くなると、持分は相続人へ引き継がれます。 N様とお兄様の2人で共有している状態でも、仮にお兄様が亡くなれば、お兄様の配偶者や子どもが新たな共有者になる可能性が高いです。 世代を経るごとに関係者が増え、売却や活用の合意形成が難しくなります。
売却・活用の話し合いが年々難しくなる	現在はN様とお兄様の2人で話し合えばよい状況です。 しかし、共有者が増えれば、全員の意向確認が必要になり、売却や活用に時間がかかる可能性があります。 「誰が管理するのか」「固定資産税を誰が負担するのか」「売却価格に納得できるか」といった問題も複雑になりやすくなります。
空き家の管理不全により税負担や管理責任が重くなる可能性がある	管理が不十分な状態が続くと、自治体から管理不全空家等（放置すれば特定空家等になるおそれのある空き家）と判断される可能性があります。 庭木の越境、外壁材の落下、害虫・害獣の発生などが起きると、近隣トラブルにつながる場合も。 さらに、自治体から改善の勧告を受けると、土地の税負担を軽くする「住宅用地特例」が適用されなくなり、固定資産税が増えるおそれもあります。

2.「結果」

N様からお兄様へ放置リスクや将来の相続リスクを説明されたところ、お兄様も「問題を先送りしてもメリットは少ない」と納得され、売却に向けて動くことになりました。
売り出しから約5か月で購入希望者が見つかり、無事に成約。
N様からは「何となく放置していましたが、将来もっと大変になる可能性があると分かり、兄とも話し合うきっかけになりました。早めに相談してよかったです」とおっしゃっていただきました。

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