【岡山市編】相続した賃貸アパートを売却できた事例

岡山市において、「相続した賃貸アパート」を売却するまでを事例形式で3つご紹介します。
※実際の関係者や物件が特定できないように、複数の事実を改変・翻案してまとめた内容になります。

東京都にお住まいのS様が、
「相続した賃貸アパートを入居者がいる状態でも無事に売却できた事例」

お客様の相談内容

●売却物件 概要

所在地	岡山市南区新保	種別	一棟アパート
建物面積	241.36m²	土地面積	368.92m²
築年数	25年	成約価格	5,600万円
総戸数	8戸（木造2階建て）	その他	兄弟3人の共有名義

●相談にいらしたお客様のプロフィール

お客様は東京都にお住まいの50代、S様です。
お父様が亡くなり、S様と福岡県に住む弟様、広島県に住む妹様の3人で、岡山市南区にあるアパートを共有名義で相続しました。
アパートには8戸中7戸の入居者がおり、毎月一定の家賃収入があります。

しかし、S様ご兄弟はそれぞれ別の地域に住んでおり、今後3人で賃貸経営や建物の管理を続けることに不安を感じ、売却を検討しはじめました。
ただし、「入居者がいる状態では売却できないのではないか」「売却するには、入居者に退去してもらう必要があるのではないか」と心配されています。

そこで、入居者への影響をできるだけ抑えながら売却する方法がないか、不動産会社へ相談することにしました。

解決したいトラブル・課題

不動産会社の探し方・選び方

S様は相続不動産だけでなく、アパートなどの収益物件の売却にも詳しい不動産会社へ相談したいと考えました。
そこで、インターネットで岡山市内の不動産会社を検索し、複数の会社を比較している中で、

・岡山市内のアパートや収益物件の売買に対応している
・遠方に住んでいても、LINEから気軽に相談できる

という2点を決め手に、ウェーブハウスへ相談することにしました。

S様の「トラブル・課題」の解決方法

S様ご兄弟は「入居者がいるアパートを売却する場合、退去してもらわなければならないのではないか」と心配されていました。

そこで弊社は入居者との賃貸借契約を新しい所有者へ引き継ぐ「オーナーチェンジ」であれば、入居者が住んでいる状態でも売却できることをご説明しました。

1.オーナーチェンジとは

オーナーチェンジとは入居者との賃貸借契約を維持したまま、アパートの所有者を変更する売却方法です。
売却後は原則として買主が新しい賃貸人となり、賃料を受け取る権利や、敷金返還義務などを引き継ぎます。

S様のアパートは全8戸のうち7戸が入居していたため、安定した家賃収入を得られる収益物件として、投資家への売却が見込めました。

2.オーナーチェンジで売却する際に必要な情報について

オーナーチェンジでアパートを売却する際は、買主が購入後の収益性や管理状況を判断できるよう、賃貸借契約や入居状況に関する情報を整理しておく必要があります。

主に整理しておいた方がよい情報は、以下のとおりです。

＜主に整理しておいた方がよい情報＞

また、売却後は家賃の振込先や管理窓口、敷金などを新しい所有者へ引き継ぐ必要があります。

3.「結果」

S様ご兄弟は、オーナーチェンジであれば入居者に退去してもらわずに売却できることに納得され、3人で売却を決断しました。
その後、高い入居率を評価した投資家が見つかり、賃貸借契約を引き継ぐ形で売却が完了。入居者への影響を抑えながら、管理負担も解消できました。

大阪府にお住まいのA様が、
「ローンの残る空室の多い相続アパートを売却できた事例」

お客様の相談内容

●売却物件 概要

所在地	岡山市北区今	種別	一棟アパート
建物面積	286.42m²	土地面積	412.65m²
築年数	32年	成約価格	4,300万円
総戸数	10戸（木造2階建て）	その他	アパートローン残債あり

●相談にいらしたお客様のプロフィール

お客様は大阪府にお住まいの50代、A様です。
お父様が亡くなり、岡山市北区にあるアパート一棟を相続されました。

このアパートはお父様が数年前に中古で購入した物件で、相続後に金融機関へ確認したところ、お父様は団体信用生命保険に加入しておらず、アパートには約3,700万円のローンが残っていることが分かりました。
一方で、全10戸のうち4戸が空室となっており、家賃収入からローンの返済や管理費、固定資産税などを差し引くと、手元にほとんどお金が残らない状態です。
加えて今後、給湯器や外壁などの修繕が発生すれば、A様が費用を負担しなければならない可能性もありました。

A様は「ローンを返済しながら、遠方から賃貸経営を続けるのは難しい」と考え、売却してローンを完済できるか不動産会社に相談することにしました。

解決したいトラブル・課題

不動産会社の探し方・選び方

A様は一般的な住宅ではなくアパートの売却であるため、収益物件の取引に詳しい不動産会社へ相談したいと考えました。
そこで、インターネットで岡山市内の不動産会社を検索し、複数社のホームページを比較。
その中で、

・岡山市のアパートや収益物件の取引に対応している
・現在の家賃収入や入居状況などを踏まえた売り方を相談できそう

という2点を決め手に、ウェーブハウスへ相談することにしました。

A様の「トラブル・課題」の解決方法

A様のご希望は「売却代金でローンを完済してアパートを手放したい」というものでした。
そこで弊社は、まずローンが残る不動産を売却する際の流れをご説明したうえで、アパートの収益性を整理し、投資家に向けて売却する方法をご提案しました。

1.ローン残高と売却価格を確認する

ローンが残る不動産を売却するには、原則として「引き渡し（決済）のタイミングで売却代金からローンを完済し、抵当権を抹消する」必要があります。
A様のアパートには約3,700万円のローンが残っていましたが、土地の価値や建物の状態、家賃収入などを調査した結果、ローン残高を上回る価格で売却できる可能性があると判断しました。

2.空室改善後の収益性を投資家に提示する

収益物件を購入する投資家は、単に現在の入居率だけで判断するわけではありません。
現在の家賃収入に加えて、次のような情報も確認します。

<投資家が確認する主なポイント>

A様のアパートは4戸が空室になっていましたが、周辺には一定の賃貸需要がありました。
また、室内の設備を一部更新して募集条件を見直すことで、入居率を改善できる可能性もあります。

そこで弊社は現在の収支だけでなく、空室を改善した場合の想定収入や必要な改修内容も整理し、投資家が購入後の運用を検討しやすい資料を作成することをご提案いたしました。

3.「結果」

A様は売却代金から売却に伴う諸費用などを差し引いてもローンを完済できる見込みがあり、大規模な修繕を行わずに現況のまま売却できることに納得され、売却を決断しました。

その後、立地や空室改善後の収益性を評価した投資家が見つかり、4,300万円で成約。売却代金から売却諸費用を支払い、残っていたローンを完済したことで、遠方からの管理負担も解消できました。

岡山市にお住まいのK様が、
「大規模修繕を控えた相続アパートについて、保有と売却を比較したうえで売却した事例」

お客様の相談内容

●売却物件 概要

所在地	岡山市中区浜	種別	一棟アパート
建物面積	358.71m²	土地面積	521.48m²
築年数	36年	成約価格	5,200万円
総戸数	12戸（軽量鉄骨造2階建て）	その他	外壁・屋根の修繕時期

●相談にいらしたお客様のプロフィール

お客様は岡山市にお住まいの40代、K様です。
お父様が亡くなり、岡山市中区にある一棟アパートを相続されました。

アパートは全12戸のうち10戸が入居しており、毎月一定の家賃収入があります。
そのため、K様は当初、そのまま賃貸経営を引き継ぐことを考えていました。
しかし、管理会社から外壁や屋根の劣化が進んでいるため、近いうちに大規模修繕を検討した方がよいと指摘されました。
さらに、複数の部屋で給湯器やエアコンなどの設備も古くなっており、将来的に修繕や交換が続く可能性もありました。

K様は賃貸経営の経験がなく、「家賃収入があるなら保有した方がよいのか、それとも修繕費がかかる前に売却した方がよいのか」を判断できず、不動産会社に相談することにしました。

解決したいトラブル・課題

不動産会社の探し方・選び方

K様は売却だけを勧める会社ではなく、アパートを保有した場合の収支も踏まえて提案してくれる不動産会社を探しました。
インターネットで岡山市内の不動産会社を検索したところ、

・不動産の売却だけでなく、資産形成や資産運用について相談できる
・不動産情報を蓄積したデータベースを活用しており、売却の際は適正な価格が期待できそう

という点に魅力を感じ、ウェーブハウスへ相談することにしました。

K様の「トラブル・課題」の解決方法

K様は現在の家賃収入があるため、売却することに迷いを感じておられました。
そこで弊社では現在の収入だけで判断するのではなく、今後発生する費用も含めて、保有と売却を比較することをご提案しました。

1.修繕費を含めた将来の収支を確認する

アパート経営では家賃収入から管理委託費や固定資産税、設備交換費、修繕費などを差し引く必要があります。
K様のアパートは現在一定の利益が出ていましたが、外壁や屋根の大規模修繕に加え、給湯器やエアコンの交換も見込まれていました。 そのため、今後は修繕費によって手元に残る利益が大きく減る可能性があることをご説明しました。

2.保有を続ける場合と売却する場合を比較する

次に修繕して保有を続ける場合の将来収支と、現況のまま売却した場合の税引き前の手取り見込み額を整理し、以下の2つの選択肢を比較しました。

＜保有と売却の比較＞

選択肢	メリット	注意点
修繕して保有を続ける	・今後も家賃収入を得られる。 ・修繕により入居率や物件価値の維持を図れる。	・修繕費の負担が必要になる。 ・空室や家賃下落、追加修繕のリスクがある。
現況のまま売却する	・修繕費を負担せずに手放せる。 ・管理や空室対応の負担がなくなる。	・売却後は家賃収入を得られなくなる。

K様にはご自身の年齢や家族構成、今後アパート経営にどれだけ関わることができるかも含めて検討していただきました。
なお、実際の譲渡所得税などについては、取得費や相続時の状況によって異なるため、必要に応じて税理士への確認をご案内しました。

3.「結果」

K様は今後の修繕費や管理負担まで含めて比較した結果、保有を続けるよりも現況のまま売却する方がご自身に合っていると納得され、売却を決断しました。
その後、購入後に自ら修繕を行う投資家が見つかり、K様が修繕費を負担することなく成約に至りました。

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