【岡山市編】相続したマンションを売却できた事例

岡山市において、「相続したマンション」を売却するまでを事例形式で3つご紹介します。
※実際の関係者や物件が特定できないように、複数の事実を改変・翻案してまとめた内容になります。

東京都にお住まいのY様が、
「保有と売却を比較したうえで、相続したマンションを売却できた事例」

お客様の相談内容

●売却物件 概要

所在地	岡山市南区豊成	種別	分譲マンション
専有面積	71.05m²	築年数	29年
成約価格	1,180万円	間取り	3LDK
その他	―	―	―

●相談にいらしたお客様のプロフィール

お客様は東京都にお住まいの60代、Y様です。
お母様が亡くなり、3年前に岡山市南区豊成にある分譲マンションを相続されました。

Y様は東京都にご自宅があり、相続したマンションに住む予定はありません。
ただし、お母様が長く暮らした部屋だったこともあり、すぐに手放す決心がつかないまま空室で保有してきました。

その間も、毎月の管理費と修繕積立金に加え、固定資産税の支払いが続いています。
また、遠方に住んでいるため、換気や室内の点検のために足を運ぶことも簡単ではありません。

Y様は、使う予定がないまま費用と手間だけがかかり続ける状況に不安を感じ、このまま保有するのか売却するのかを判断するため、不動産会社へ相談することにしました。

解決したいトラブル・課題

不動産会社の探し方・選び方

Y様は売却価格だけでなく、保有を続けた場合の負担も踏まえて提案してくれる不動産会社を探しました。
インターネットで岡山市内の不動産会社を検索したところ、

・岡山市の地勢や市場動向を独自に解析しているので適切な価格で売却できそう
・LINEやZoomによるオンライン相談もあり、遠方に住んでいても対応してもらえる

という2点を決め手に、ウェーブハウスへ相談することにしました。

Y様の「トラブル・課題」の解決方法

Y様は保有を続けるべきか、売却して負担を解消すべきか迷われていました。
そこで弊社は、保有し続けた場合にかかる費用と、売却した場合に手元に残る金額を並べて比較することをご提案しました。

1.保有し続けた場合にかかる費用を確認する

分譲マンションは、空室であっても保有している限り費用がかかり続けます。
そこで、Y様のマンションについて次の項目を整理し、今後5年間保有した場合の総額を試算しました。

＜保有を続けた場合にかかる主な費用＞

こうして並べたことで、Y様は判断を先送りにするほど負担が積み重なることを具体的に把握されました。

2.売却した場合に手元に残る金額を確認する

次に、周辺マンションの成約事例と現在の売り出し状況を調査し、見込まれる売却価格をご提示しました。
あわせて、売却価格から仲介手数料や登記費用などを差し引いた手取り額もお示しし、保有を続けた場合の費用と並べて比較していただきました。

金額を並べたことで、Y様は感情面ではなく数字をもとに判断できる状態になりました。

3.「結果」

Y様は今後も利用する予定がないなかで、費用と遠方からの管理負担だけが続くことを確認され、売却を決断されました。

その後、周辺の成約事例を踏まえた価格で売り出したところ、間取りと立地を評価した買主が見つかり、1,180万円で成約。管理費や修繕積立金の支払いと、遠方からの管理の手間をあわせて解消できました。

兵庫県にお住まいのT様が、
「管理費・修繕積立金の滞納があるマンションを売却できた事例」

お客様の相談内容

●売却物件 概要

所在地	岡山市北区野田	種別	分譲マンション
専有面積	68.24m²	築年数	21年
成約価格	1,780万円	間取り	3LDK
その他	その他 管理費・修繕積立金の滞納あり	―	―

●相談にいらしたお客様のプロフィール

お客様は兵庫県にお住まいの50代、T様です。
お母様が亡くなり、ご兄弟のいないT様が、岡山市北区野田にある分譲マンションの一室を単独で相続されました。
お母様は亡くなる前のおよそ1年半、体調を崩して入院されており、その間の管理費と修繕積立金が支払われないままになっていました。
相続後にT様が管理会社へ確認したところ、滞納額は約43万円にのぼることが分かりました。
また、現在は空室のままですが、管理費と修繕積立金として毎月およそ2万4,000円がかかり続けています。

T様は兵庫県にお住まいで、今後この部屋を使う予定もないことから売却を考えはじめました。
ただし、「滞納があるマンションは売却できないのではないか」「売りに出す前に、滞納分を自分が一括で支払わなければならないのではないか」と心配されていました。

そこで、滞納分をどのように扱えばよいのかも含めて、不動産会社へ相談することにしました。

解決したいトラブル・課題

不動産会社の探し方・選び方

T様は管理費や修繕積立金など、マンション特有の事情に詳しい不動産会社へ相談したいと考えました。
そこで、インターネットで岡山市内の不動産会社を検索し、複数の会社を比較している中で、

・売主の状況や希望を丁寧にヒアリングしたうえで売却方法を提案している
・相続に強い税理士や司法書士とのネットワークがあり、相続の問題にトータルで対応している

という2点を決め手に、ウェーブハウスへ相談することにしました。

T様の「トラブル・課題」の解決方法

T様は「滞納があるマンションは売却できないのではないか」と心配されていました。
そこで弊社は、滞納した管理費・修繕積立金は引き渡しのタイミングで清算できることをご説明したうえで、売却に向けて整理すべき情報をご案内しました。

1.滞納した管理費・修繕積立金の扱いについて

マンションの管理費や修繕積立金の滞納分は、区分所有法により、その部屋を取得した新しい所有者（特定承継人）に対しても請求できるとされています。
そのため、滞納を残したまま売却すると、買主が購入後に管理組合から請求を受ける可能性があります。

こうしたトラブルを避けるためには、売却前に管理会社へ滞納額や精算方法を確認しておくことが重要です。

また、管理費・修繕積立金の滞納の有無や金額は、買主が購入を判断するうえで重要な情報です。

そのため、決済時に滞納分を清算する予定であっても、売買契約を締結する前に滞納状況と清算方法を買主へ説明しておく必要があります。

T様のケースでは、売却前に自己資金で滞納分を全額支払うのではなく、決済時に受け取る売却代金の一部を充てて滞納分を清算する方法をご提案しました。

2.売却前に整理しておきたいマンションの情報について

マンションを売却する際は、専有部分だけでなく建物全体の管理状況に関する情報も整理しておく必要があります。
主に整理しておいた方がよい情報は、以下のとおりです。

＜主に整理しておいた方がよい情報＞

これらの多くは、管理会社が発行する「重要事項に係る調査報告書」で確認することができます。

3.「結果」

T様は滞納分を売却代金から清算できることに納得され、売却を決断されました。
その後、駅やスーパーが近い立地を評価した子育て世帯の買主が見つかり、1,780万円で成約。売却代金から滞納分と諸費用を清算し、毎月かかり続けていた管理費・修繕積立金の負担も解消できました。

岡山市にお住まいのN様が、
「築45年を超える旧耐震基準のマンションを売却できた事例」

お客様の相談内容

●売却物件 概要

所在地	岡山市中区原尾島	種別	分譲マンション
専有面積	56.82m²	築年数	46年
成約価格	720万円	間取り	3DK
その他	旧耐震基準・室内は未改装	―	―

●相談にいらしたお客様のプロフィール

お客様は岡山市にお住まいの40代、N様です。
お父様が亡くなり、岡山市中区原尾島にある分譲マンションの一室を相続されました。

この部屋にはお父様が長く住んでいましたが、数年前に施設へ入所されてからは空室のままになっています。
築年数は46年で、1981年5月以前に建築確認を受けた旧耐震基準の建物です。室内も建築当時のままで、水まわりの設備は一度も交換されていません。

N様は当初から売却を考えていましたが、調べていくうちに、旧耐震基準のマンションは買主が住宅ローンを利用しにくく、買い手が限られるという情報を目にしました。
マンションは戸建てと違って自分の判断で解体することもできないため、「このまま手放せないのではないか」という不安が募っていきました。
そこで、旧耐震基準のマンションでも売却できるのかを確認するため、不動産会社へ相談することにしました。

解決したいトラブル・課題

不動産会社の探し方・選び方

N様は旧耐震基準を理由に売却をあきらめるのではなく、条件のある物件の売り方まで相談できる不動産会社を探しました。
インターネットで岡山市内の不動産会社を検索したところ、

・長年蓄積された不動産販売データや成約情報を活用し、市場動向を踏まえた査定・売却提案を行っている
・不動産を買いたいという相談を多く受けており、購入希望者をすぐに探せる体制がある

という2点を決め手に、ウェーブハウスへ相談することにしました。

N様の「トラブル・課題」の解決方法

N様は旧耐震基準であることから、売却そのものが難しいのではないかと考えておられました。
そこで弊社は、旧耐震基準であっても売却できることをご説明したうえで、買主の層と価格の考え方を整理することをご提案しました。

1.旧耐震基準のマンションが売りにくいとされる理由

旧耐震基準のマンションであっても、売却そのものに法律上の制限はありません。

ただし、金融機関や住宅ローンの商品によっては、築年数や耐震性が審査条件となり、融資の利用条件に影響する場合があります。

また、耐震性に不安を感じる買主もいるため、新耐震基準のマンションと比べて購入を検討する層が限られることがあります。

一方、旧耐震基準のマンションでも、耐震性が確認されているなど一定の条件を満たせば利用できる住宅ローンもあります。

2.旧耐震基準のマンションを売却するコツ

旧耐震基準のマンションを売却する主なコツは以下のとおりです。

<旧耐震基準のマンション売却のコツ>

売却のコツ	内容
耐震性を客観的に示す	管理組合が耐震診断を実施しているか、その結果を確認する。現行の耐震基準等に適合していることが確認できる場合には、耐震基準適合証明書などを取得できる場合がある。買主がその他の要件も満たせば、住宅ローン減税などの適用を受けられる可能性がある。
管理状況がわかる資料を揃える	大規模修繕の履歴や長期修繕計画書、修繕積立金の積立状況を整理しておく。築年数が古いマンションでは、耐震性とあわせて、修繕履歴や長期修繕計画などの管理状況も買主にとって重要な判断材料になります。
不都合な情報も隠さず伝える	把握している雨漏りの履歴や設備の不具合などは、売却前に仲介会社へ伝え、買主への説明や契約書類に反映する。契約内容に適合しない不具合が引き渡し後に判明すると、契約不適合責任をめぐるトラブルになる可能性がある。
リフォームの要否を費用対効果で判断する	工事費をそのまま売却価格に上乗せできるとは限らない。現況のまま売り出す方が早く売却できる場合もある。

N様のマンションは室内が未改装でしたが、大規模修繕は計画どおりに行われており、管理状況を示す資料も揃っていました。
リフォームは費用の回収が読めないため、これらの資料を提示しながら現況のまま売り出すことをご提案しました。

3.「結果」

N様は旧耐震基準による制約を価格に反映させれば買主が見つかる見込みがあることに納得され、売却を決断されました。

その後、購入後に自らリノベーションを行うことを前提とした買主が見つかり、720万円で成約。室内の設備を交換することなく、現況のまま引き渡すことができました。

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